回复@燕妈的孩子: 这个办法？
5）市场毛租售比=毛租售比×市净率
答：太古的总资产中，8成左右是投资物业，其投资物业构成为：写字楼+商场+长租住宅+在建工程+土地储备。似乎不包括：酒店？亏损业务，直接估值为零。（注：根據香港會計準則第40號，酒店物業並不列作投資物業入賬。）
投资物业中包括：发展中投资物业，就是在建工程+土地储备。發展中投資物業的估值亦需要考慮完成物業的估計成本和發展商的預期毛利率。
毛租售比=（投资物业-发展中）/总租金收入（不含酒店）。过去13年，平均值=15倍。2024年=18.6倍，以评估值计入总资产中。没搞明白，市场下行周期，评估值反而更高了。市场先生完全不认同该等评估值，过去13年的PB均值=0.5倍。我相信市场的长期称重应该是准确的。
市场租售比=（投资物业-发展中）/总租金收入（不含酒店）*PB。背后的原理是：忽略酒店（亏损业务），忽略开发即售业务（波动极大），忽略在建工程+土地储备（尚未创造租金收入），就是对已运营收租的投资物业的市场定价。这倒是相当保守。//@燕妈的孩子:回复@unite_zhao:明白。可惜，估值不是我的強項.....例如現金流量折現法，我個人很少使用，所以不太熟悉
事實上，對我來說還有一個非常大的困難。因為我住在香港...我對國內主要城市，商業地產不同地段的租金率，不太熟悉...
因此，我很難估計太古尚未建成的國內投資物業，可以帶來幾多的租金收入.....假如能夠預估這些新項目的租金貢獻，再加上現有已建成的物業租金收入.....我們可以知道太古所有物業(包括現有已建成和未建成的)每年租金收入預測....會使估值計算比較容易