谈谈福寿园的“爆雷”

福寿园中报“爆雷”，营收下滑44.5%，股东利润亏损2.61亿，在港股上市12年以来首次亏损。

这个情况跟盈利预警一致，让大家感到意外的，主要是营收下滑超预期，上海地区的收入下滑超预期，墓穴单价下滑严重（47%左右），但销售数量并没有如管理层所说增加，反而同比下降7%。

而导致福寿园利润亏损2.61亿的，主要是两个原因，一个是对四家经营不善的墓园进行了商誉减值，一共减值2.18亿。还有一般性经营费用同比增加1.454亿，主要是人员优化和过往税务追缴等一次性开支大增。剔除一次性影响，净利润大概在1亿左右。

其实大家最关心的，是福寿园收入大幅下滑的原因。这次收入下滑主要是因为墓穴销售单价的下滑，墓穴平均销售单价同比下降47%。

而从地区收入来看，受影响最大的是上海地区，收入下降了54%。所以，把二者联系起来，我们大概能够得出福寿园收入下滑的原因，就是上海地区的墓穴售价被窗口指导，也就是被限价了。根据第二手消息，上海地区单个墓穴的价格上限被锁定在了16万。单个墓地总价锁定，但允许面积变小（每平米售价可保持）。所以福寿园为了保持单位面积售价，在二季度几乎停止了0.5平米以上的墓穴开发和销售。而小于0.5平米的墓穴，肯定是不能满足高端客户的需求的，对于这部分客户，据说暂时的处理方法，是先做临时寄存处理，等待未来政策面有所松动，再进行签约销售。

对于福寿园来说，与其他墓园最大区别，就是高端的艺术幕，定制墓地等。所以，这次政策限价，等于是严重打击了高端客户的需求。所以福寿园这次中报，也是历史上最差的一次。对于未来，这种限价会持续多久，是否限定最高价就永久一成不变？我认为任何一种限价都不可能一成不变，毕竟社会本来就有通货膨胀，在今年限价之上，每年适当涨价，我认为是合情合理的。而且这种窗口指导，往往在政策刚出来的时候是最严格的，等过去一段时间以后，还是很有可能会灵活变通。

毕竟，政策对于墓地限价，其主要目的并不是为了打击高端消费，毕竟一个高端墓地最高价也就是几十万，最多能达到百万级别而已，连一间高端别墅的零头都不到。其实墓地限价，目的可能是为了保住更多的墓地，和更多普惠的公益性墓地，为了应对接下来比较严重的老年化社会。

为何上海墓地限价执行更加严格？因为上海是全国老年化最严重的城市，没有之一。甚至超越了以老年化著称的东北三省。

看看数据：

截至2024年末，上海户籍人口中60岁及以上老年人口占比达37.6%，65岁及以上老年人口占比29.4%。相比之下，东北地区（如辽宁）65岁以上人口占比约为21.06%，上海的这一数据已超过东北部分省份。

上海80岁及以上高龄老年人口数量全国最高，2024年末达86万人，占户籍总人口的5.6%。东北地区虽老龄化程度较高，但高龄老人占比相对较低。

所以，我们应该理解上海对于墓地限价，更多是为了应对未来十年、二十年到来的超级老年化社会。

上海60岁以上老人有577.6万，65岁到79岁的老人有249万，80岁以上的老人有86万，100岁以上的老人有3200人以上。所有的这些数字，都是冠绝全国。

所以，可以预见未来十年到三十年，上海的墓地供应会非常紧张，而政府今年开始对墓地限价，增加公益性墓地，就是为了提前应对未来墓地供不应求的情况，防止有钱人占有过多的墓地面积，而导致未来十年普通人买不到、买不起墓地。

但上海地区的公益性墓地依然是比较少，仍然是以商业性墓地为主的。虽然设定了售价上限，但可见的未来，上海的商业性墓地将会供不应求。在供不应求的情况下，适当随行就市提升售价，属于合理的市场行为。而且，销量也会有所增加。

很多人认为福寿园未来堪忧，他们的论据是每年死亡人数是大致固定的，而墓地供给数量增加了，单价降低了，所以业绩就上不去了。他们的论据的第一点就错的离谱了。大家可以看看下面这张关于上海历年死亡人数的图表，看看每年死亡人数是不是固定的？

在过去20年，上海老年化远远没有现在严重，每年死亡人数平均增加7%左右。而进入深度老年化社会之后，这个数字大概率是会呈更陡峭的上升趋势。而上海的墓地供应，根据《上海市殡葬设施布局专项规划（2026—2035年）》，上海经营性骨灰安置设施（包括公墓和骨灰堂）的总量将保持现状，不再新增用地。

所以，未来十年上海的墓地大概率将会是供不应求。上海的百岁老人，在近20年，同比增长了12倍，上海老年人口总数是新生儿的58倍，每100个上海人当中，就有5.6个是80岁以上的老人，这个数量是深圳的17倍……

所以，福寿园的中报“爆雷”，主要原因并不是因为竞争加大，客户流失，需求不足。主要原因来自于政策性的窗口指导，导致了产品和客户需求不匹配，因为福寿园原来的强项在于高端产品，而现在高端产品被抑制了，而中低端产品并非福寿园的强项，并且这部分客户确实会因为经济不景气而减少需求。所以今年中报，福寿园的高端产品没法销售，中端产品又需求减少，所以业绩非常不好。而在未来十年到三十年，中端产品需求会越来越大，会供不应求。高端产品，有可能限价会慢慢放松，在现有现价基础上，每年上升一定幅度是大概率可能的。

所以，假如在现有限价情况下，福寿园剔除一次性影响后，一年利润大约是3亿人民币。对应现在市值77亿港币（70亿人民币），市盈率23倍。在未来十年能够量价齐升的情况下，每年增长10%以上是很有可能的。估计未来十年，福寿园的净利润大概在3亿到6亿之间，平均每年约4.5亿人民币，福寿园账上还有21亿现金资产，假设每年能拿2亿出来分红，每年利润全部分红，那么十年的累计分红大约能达到65亿人民币，而现在福寿园的市值大约70亿人民币。

假如下周开盘之后，市场对福寿园态度悲观，福寿园的市值能够跌到65亿人民币以下，我会想办法适量加仓。

目前的福寿园属于典型的陷入政策困境的企业，目前不能确定的条件，主要是政策未来是放松还是收紧，对于墓穴的限价会持续多长时间，还会不会出台更严厉的政策？

而目前可以确定的条件，主要是上海即将进入超级老年化社会，未来十年墓地供应不会增加，所以墓地的需求是持续增加的。

而在福寿园自身，我们可以确定它经历了前面几年收购失败案例，未来不会乱收购，公司的现金大概率会用来分红回馈股东。今年中报业绩有史以来最差，但是中报分红依然比去年中报略增，那么今年全年的分红，依然比较有保证。

如果未来政策逐步放松，那么福寿园业绩大概率能够回到历史高点。如果未来政策依然不放松，那么依靠着老年化增长，以及通胀，那么十年分红仍然大概能够拿回50-60亿人民币，港股通除税后大概到手40-48亿。大概12-15年能够靠分红拿回现价的成本。

但因为在墓地限价前，上海福寿园的土地储备大概能卖40年，现在把单个墓地面积缩小，那么则延长了能够销售额年限，估计能卖50-60年。如果靠分红15年拿回成本，那么后面还有四十多年能够长期吃利息，这部分是纯收益，虽然年化收益一般，但仍然不失为资产配置或者稳健投资的一种选择。

以上文字均为作者主观想象，严格来说并不靠谱，请谨慎阅读理解。