碧桂园服务2025年经营情况交流
仓总嘉措
· 广东
今天群里有人发了财通证券的交流纪要，对于语音识别的原文看了一下，AI做的总结似乎有一些误解，简单说一说。
一、收费面积
说的很含糊，1-11月第三方净新增1-2000万方，兄弟公司交楼17万套，也大概是1-2000万方，加起来就是2-4000万方，数据给的很宽泛。其实上半年的时候净新增收费面积已经有2640万方，就算满算4000万方，也是差强人意。作为对比，2024年上半年新增4870万方，下半年新增3130万方，全年竞争8000万方。
二、财务数据
收入高单位数，意料之中吧，毕竟三供一业疯狂注水。利润增速估计中低单位数。
基础物业毛利率由于投入增加，继续承压，不过变动不会超过1个百分点。对于毛利的绝对值有信心保持增长。
社区增值服务由于高毛利广告业务萎缩，低毛利零售业务增加，毛利率下滑。
城市服务毛利率继续下探寻底，看2026年有没有可能企稳。
商管业务已经企稳，但是体量太小。
三供一业，继续稳定的低。
三、机器人业务
2025年投放了1000台，单台1-2万经济效益，但是体现到报表上还需要一定时间。内部测算的需求是30000台。2026年要出多少台，需要等公司正式宣布。
四、低物业费小区
精力集中在优质住宅物业，低物业费小区主要是接受政府邀请去做，介入比较被动，并且专门成立了一个低物业费服务的品牌，没有形成大规模的拓展，对毛利影响有限。
五、商誉减值
城市服务板块的满国已经没有不减值空间，今年的增速不能满足商誉测试的要求，大概率是要继续计提减值了，目前还有约9.69亿商誉，看会计提多少。AI的总结误差也是在这里，按照AI的纪要，今年会计提10亿左右的商誉，也就是一把提完，目前看还不确定。
六、财信担保
5个多亿的担保，需要等待终审结果，目前已经提了1.2亿的拨备。