福寿园282万平的可售墓地到底值多少亿？
很多投资福寿园的投资者大部分就是因为282万平米的可供出售墓地面积来估值，得出福寿园极度低估的，然后像发现宝藏一样，买入然后被套牢了。
他们是这么计算的，按照2024年年报，一个墓穴平均12万元，每个墓穴占地0.5平米，即使按照2025年半年报墓穴售价降低，一个墓穴6万元，每平米墓穴售价12万。282万平米的墓穴销售面积，价值3384亿，考虑现金流折现，就算打个1.5折，安全边际足够高吧，那也值500亿，目前估值60亿，极度低估。赶紧抄底。
芒格说过，手里有锤子，看啥都是钉子。李录投资前一定要搞懂的6个要点也提到：为什么你看到了这个机会，别人为啥没有看到？
如果这是这样的话，长期关注的基金不说，就是拿管理层来说，他们不知道低估吗?这家公司账上现金那么高，分红那么多，为啥白老板，王总裁，谈老板不拿真金白银来二级市场回购呢?这不是妥妥的傻子吗？
这种计算哪里有问题呢？这282万平的面积，都是一块块的荒地，如果变成墓穴，要再次投入建设费用。而且建设成墓穴要留有间距，是有损耗的。而且能建设多少的墓穴，这是一个未知数。新的《殡葬管理条例》3月30日正式实施了，每个省会在这个条例的框架内再指定详细的管理措施。例如有的市要求，再建墓地时，要配套30%的节地墓葬，也就是草坪葬、树葬、花坛葬等。
30-40年的每年销售折价到现在的价值，本来就有很大的折价。这么计算282万平米的可售墓地面积值多少钱显然是不准的。
那如何计算这282万平的可售墓地面积？
按照去年二线省会城市政府划拨殡葬用地的报价，大概在30万/亩，折合450元/平米。这是纯土地的价格，这些土地只有40%能用来做墓地，其他的60%要做配套的绿化、道路、建筑等。也就是换算成可售墓地面积价格，要450元/0.4=1125元，换算成可售墓地面积每平米是1125元，但是福寿园的可售墓地面积是包含主要景观建筑和配套功能建筑的费用的。按照福寿园高标准的景观改造水平，保守估计土地费用：配套建筑费用比例1:1。
1125元/平*2=2250元每平米。目前福寿园土地价格就是这个价值。282万平米的可售面积售价是63.4亿元。加之福寿园在行业里的品牌知名度和多年经营溢价，给一个溢价是合理的。但是绝不是这些土地值400亿，500亿的估值。
福寿园就是一个慢慢经营的生意，以福寿园可售面积最多的城市，济南为例。济南周边有10几个经营性公墓，竞争压力很大。如何做好持续经营，在周边经营性墓园脱颖而出。无论价格、环境、服务让客户都能选择福寿园，这才是福寿园的核心竞争力。
本人不持有福寿园股票，只是作为一个比较感兴趣的研究标的，以后会持续跟踪。本人观点很大可能是错，不作为投资依据。