董事长退休，荣万家要空降一位地产总裁

上市物企中，一把手换将的不少，但以“退休”为由的不多。

前几天，朗诗创始人田明交班刘守伟，算是兑现了65岁前的退休计划。而6天后荣万家董事长耿建富官宣退休，不再保留任何职位，成为圈内第二位明文退休的大佬。

田明是把朗诗的牌没打好，而耿建富貌似要好一些。

2021年1月，荣万家上市。虽然耿建明是创始人，但却是其胞弟耿建富一直在打理。

资料显示，耿建富2016年2月加入荣万家后，一直担任名誉董事长，负责本集团的战略决策。而上市后，耿建富连任两届董事长。

2020年、2021年，地产行业还未全面爆雷，彼时荣万家业绩经历了两年高速增长。

或许是为了冲刺上市，2020年，荣万家毛利和净利润增速都超过100%。

而上市当年也延续了高增态势，按同比算，营收增速36.5%，毛利增速59.8%，净利润增速51.8%。相比朗诗绿色生活出场即巅峰，河北王的物管上市平台的确打了会好牌。

不过也和其它物企一样，随着地产行业全面爆雷，荣万家一度被摆上货架，甚至发不出年报停牌，连续两年营收、毛利和净利润同时录得负增长。

2022年营收、毛利和净利同比增速分别是-25.45%、-28.7%、-40.6%；2023年是-9.1%、-28.9%、-46.8%。

主要是受大环境、非业主增值服务锐减和大额计提减值影响。

2022年和2023年，此前收入占比还半壁江山的非业主增值服务同比下降63.9%、57.8%；计提应收账款分别是1.41亿、1.58亿。

这两年里，除了业绩下滑，复牌前荣万家CEO刘勇罡于2022年6月辞任、复牌后财务总监王志卫辞任、独立非执行董事萧志雄辞任……

好在经过两年渡劫，荣万家2024年业绩有些许改善。除了毛利还处于负增长外，营收和净利润总算转正了。而2025年中期主要业绩指标都转为正增长。

至此耿建富算是带领荣万家渡过了最难的时刻。可偏偏此时，耿建富却说要退休了。

不过有意思的是，按照公告，耿建富第二届董事会董事任期为3年，自2023年11月29日起生效。算算时间至少还差一年。

在勿爷看来，60岁的耿建富选择此刻退休，一个是年龄到了，一个可能是物管行业太难，荣万家未来前景不明。

2024年，是荣万家过去3年里业绩首度转好的一年。这一年荣万家首度调整了业务模式，由原来的老三样物管收入、社区增值服务和非业主增值服务以及城市服务调整为：

社区服务、商企服务、城市服务和周边服务。

社区服务和商企服务是原来物管服务拆分而来；非业主增值服务和社区增值服务合并为“服务周边”。

业绩报称调整的理由是为更好的业务构成。调整的结果显而易见，没调整前，2023年四大业务收入中有两个负增长，分别是非业主增值服务和社区增值服务。但合并同类项后，负增长收入只有一个了。

如果不细看业绩，根本不知道代表关联方收入的非业主增值服务收入有何贡献。

2024年业绩披露，“服务周边”板块包含车位业务、生活服务和物业开发商增值服务，三项收入中只有生活服务增速为正30.69%，而车位业务同比增速-10.15%，开发商增值服务同比增速-45.02%。

我们知道荣万家是圈内对关联方依赖度最高的物企之一。2020年来自荣盛发展的在管面积占比98.5%，独立第三方贡献只有1.5%。而2024年独立第三方在管面积占比仅提升到6.6%，依然是关联方一家独大。

收入更甚。2020年在管面积占比1.5%的第三方贡献的收入占比仅有0.9%；而2024年也只是上升到2.1%。

也就是说从上市至今，荣万家在管面积增加了3000多万平方米至2025年中期的9060万㎡，主要还是靠关联方投喂。

吃关联方的饭，人也要用关联方的。所以有地产总裁背景的吴秋云空降到了荣万家。

履历显示，2009年起，吴秋云先后在顺驰、恒大、万达担任营销总，直到2014才加盟荣盛发展，并一步步干到了董事会、副总裁。

有评论表示，地产不好干了，地产人才辗转到了物业，所以很多物业人对地产高管敌意浓浓。

勿爷觉得地产不好干只是原因之一，还有一个可能是为关联方输血化债，乐观的说法是协同发展。

近几年，荣盛发展也和其它大部分房企一样，亏损是主旋律。

业绩数据显示，201年至今，荣盛发展有三年处于亏损状态，2022年最高亏损163.07亿，次之是2024年亏损了84.44亿。按照目前行业趋势，荣盛发展能不能上岸犹未可知。

这无疑给高度依赖荣盛发展的荣万家增加了不确定性。此前为纾困关联方，荣万家已经连续两次出手收购荣盛发展的停车位等固定资产，一次是2023年11月，一次是2025年7月，合计抵债金额：

16.38亿。

但2023年11月第一笔抵债的10870个停车位生意貌似并不好做。2024年车位租售业务同比下降了10.15%，2025年中期同比下降了13.19%。

耿建富时代，荣万家经历了业绩高增、发不出年报停牌，直至业绩改善。但缺乏独立性和高度依赖关联方及没有新增长点等也是荣万家的硬伤。

如何破局，将是新官吴秋云所面临的难题。