$海宁皮城(SZ002344)$ 一、净资产核心情况
截至2023年9月末，海宁皮城合并口径所有者权益为85.55亿元，2023年末增至86.06亿元，资产负债率33.62%，财务结构稳健。净资产主要由股本（12.83亿元）、资本公积（16.20亿元）和未分配利润（48.90亿元）构成，未分配利润为核心组成部分，反映长期经营积累成效。
二、持有物业规模与分布
1. 核心物业规模
- 投资性房地产（核心运营物业）：2023年9月末账面价值73.26亿元，2024年末为70.24亿元，占总资产比例超50%，是最主要资产。
- 可出租物业面积：截至2023年9月末，在营市场可出租面积约225.62万平方米，本部市场占比约50%；总部及配套设施总建筑面积约100万平方米，全国布局市场总建筑面积超160万平方米 。
- 在建项目：4个项目合计建筑面积30.57万平方米，总投资17.88亿元，包括皮都伊尚（8.60万㎡）、潮品荟（12.46万㎡）等。
2. 物业分布（全国连锁+总部聚焦）
区域/项目类型 具体分布 关键数据
浙江海宁（总部） A/B/C/D/E/F座市场、原辅料市场、品牌风尚中心、出口加工区等 可出租面积111.63万平方米（占全国近50%），出租率90%；出口加工区建筑面积26.5万平方米
东北区域 辽宁佟二堡皮革城 可出租面积36.30万平方米，出租率92%
华东区域 江苏沭阳皮革城 可出租面积2.42万平方米，出租率100%
西南区域 四川成都皮革城 可出租面积14.83万平方米，出租率90%；二期健身中心项目建筑面积13.07万平方米
其他区域 黑龙江哈尔滨、山东济南、湖北武汉、河南郑州等 哈尔滨25.42万㎡（出租率60%）、济南6.89万㎡（出租率50%）、武汉14.68万㎡、郑州13.45万㎡（出租率33%）
三、物业成本相关分析
1. 整体成本特征
- 投资性房地产采用成本法计量，账面价值已扣除累计折旧，2023年9月末73.26亿元对应225.62万㎡可出租面积，估算单位账面成本约3247元/㎡（仅为会计核算口径，不含后续改造投入）。
- 近年新增/收购项目成本：2022年收购创佳融资对应相关物业、时尚小镇项目累计投资17.49亿元，成都皮革城二期项目概算总投资7.80亿元。
2. 典型项目成本参考
项目名称 总投资/成本 建筑面积 单位成本参考
潮品荟项目 6.90亿元 12.46万平方米 约5538元/㎡
皮都伊尚项目 6.50亿元 8.60万平方米 约7558元/㎡
郑州皮革城二期 4.17亿元 9.27万平方米 约4509元/㎡
时尚产业园 2.40亿元 12.50万平方米 约1920元/㎡
注：单位成本为总投资/建筑面积估算值，含土地、建设等综合成本，不同项目因区位、业态差异较大；会计账面成本需扣除累计折旧，实际原始成本高于当前账面价值。