$海宁皮城(SZ002344)$ 一、海宁皮城成都项目核心概况
项目核心为“一期皮革专业市场+二期万朵城文商体旅综合体”，总投资超20亿元，地处成都新都区北星大道二段877号，涵盖住宅、商业、文体配套等多元业态，是公司西南区域核心布局。
二、销售情况（按业态分类）
1. 住宅业态（万朵城三期）
- 核心指标：共7栋楼、922户，户型面积83-127㎡，以三室、四室为主，精装修交付（毛坯备案价约7000元/㎡，整体均价约1.1万元/㎡）。
- 销售进度：截至2024年5月已销售680户，销售完成率约74%，剩余242户未售；原计划2024年12月交付，实际延至2025年1月，收入于交房时确认。
- 合作模式：由合资公司开发（海宁皮城持股21%），利润需按股比与合作方分成，是近年成都项目主要收入来源。
2. 商业及文体配套业态
- 二期商业综合体：总投资约7亿元，目前处于招商阶段，2025年计划启动运营，暂未产生销售收入。
- 成都国际轮滑运动中心：2024年11月竣工，2025年初投入运营，以赛事活动运营为主，无直接房地产销售属性。
- 一期皮革市场：总建筑面积45.6万平方米，以租赁经营为主，销售占比极低，租赁情况整体稳定。
三、未销售房地产面积测算
1. 住宅未售面积
- 按总户数及单户平均面积（取中间值105㎡）估算：未售户数242户 × 105㎡/户 ≈ 25410㎡（约2.54万㎡）。
2. 商业未售/未运营面积
- 二期万朵城综合体总建筑面积13.07万平方米（含全民健身中心、商业、公寓），扣除已售住宅部分后，剩余商业及配套面积约 10.53万㎡（均未销售，以招商运营为主）。
3. 未开发土地情况
- 原二期42.21亩空置土地已全部纳入万朵城项目开发，目前无新增未开发土地储备，资源聚焦存量资产盘活。
四、关键结论
1. 销售核心依赖住宅业态，商业去化滞后：住宅去化率74%，但商业部分尚未产生销售，2024年公司整体物业销售同比下滑74.26%，成都项目商业滞后是主要拖累因素 。
2. 未售面积以商业为主：合计未售房地产面积约13.07万㎡，其中商业占比80.5%，住宅仅占19.5%，未来业绩依赖商业招商运营成效。
3. 项目历史遗留问题影响：二期曾空置近8年，虽2020年引入合作方盘活，但开发周期长达14年，资金沉淀压力对项目整体收益形成制约 。
需要我进一步整理该项目的投资回报测算或区域市场竞争分析吗？