是谁在让房地产行业起死回生？

本文系基于公开资料撰写，难免有疏漏错误之处，仅作为信息交流之用，不构成任何依据和建议。

导读：房地产与光伏同病相怜，是这轮调整周期的两个典型代表，也是最惨烈的两大行业之一。光伏与储能笔记，今日探讨地产行业的现状及展望，旨在告诉大家：万物皆周期的道理，其次，产业的内在价值并不会因为周期调整而改变。甚至那种世人怀疑的目光也将随周期而消散。愿我们一起潜下心来，一起穿越这轮周期！

本公众号今天发布本篇旨在阐述房地产行业的分析文章，并不意味着本号的方向转向，我们将一如既往紧跟中国光储行业发展的脉络，最终见证穿越周期。

近期，A股中粮大悦城拟私有化港股大悦城地产，或将引发新一轮对地产价值重估的讨论。大悦城私有化大悦城地产的邀约价格为每股0.62港元，相比邀约前价格0.37港元，溢价67.57%，相比6月初0.22港元高出181%。或许6月后的股价异动就是因为私有化的进展。

大悦城地产持有大量知名的大悦城商业综合体，而如今商业地产正以稳定且较高收益的租金得到资本的青睐。年内商业地产REITS基金不断走红，华夏大悦城（成都大悦城商业综合体）资产估值高达50亿！市净率高达4.16倍。

青岛大悦城REITS基金估值高达100亿！

如果按照这两个商业购物中心的估值锚定，那坐拥动辄上百座优质购物中心资产的房地产企业，是否还有价值呢？又该如何估值？

而商业地产特别是优质购物中心资产正以澎湃的内在价值获得更多人的认可，如华润万象生活（轻资产购物中心+物业）。

中粮大悦城的私有化，仿佛是在揭开商业地产的估值大重估戏码，也正在说明中国强韧的内需和核心资产的价值，并不会被泯灭！

01

2025，房地产依然低迷

核心房企拿地速度有所回升

2025 上半年，A 股房地产板块实现营业收入7128 亿元，同比下降11.6%，降幅较2024 上半年收窄10.1 个百分点。2025 上半年 A 股房地产板块归母净亏损383 亿元，较2024 上半年多亏264 亿元。

房地产企业净利润继续下行，主要源于减值，大量房企因持有较多存货，且房地产价格下跌明显，而存在计提资产减值。同时销售毛利率大幅收窄，部分房地产企业毛利率降低至10%以下无法覆盖必要费用。

但不是没有一点好的迹象。

2025 上半年，16 家重点房企合计拿地金额3999 亿元，相当于这些房企2024 年全年的72%，上半年拿地力度回升至41%。

（统计来源：开源证券）

销售金额虽然在下滑，但拿地积极性有所增长。尤其是当前四代宅概念下建“好房”，地价又比较便宜，只要销售说得过去，还是有利润可言的。

比如说某二线城市，一块地此前高层大概2.5万一平，而现在变成小高层、洋房地块，而且是四代宅概念（送露台，变相提高得房率），土地价格还只要1.5万一平，使得给开放商留下了利润。一些存量地块，政府甚至批准改造为“四代宅”提档，让开放商建好房子。

所以，目前房地产企业的问题，主要是负债和存货的问题，如果逐步消化掉库存，新购置的地块，大概率是有钱可赚的，甚至不少钱可赚！

当前房地产企业拿地很划算，但主要担心的是去化周期的问题。中国房地产需求大量后置已经超过4年，这在全球市场来看都是一个比较接近拐点的时间点了。随着资本市场的扬帆起航，新购买力可能将后置需求集中点燃，迎来“好房”的又一时代。

02

商业地产的大重估

房地产的消费核心资产

我在过去一年多，一直强调商业地产的价值，特别是在低利率时代和经济下行期，较高租金回报率的优质商业地产，正体现出非常优质的价值。

这只“公寓”REITS持续获得追捧，与现货房地产公寓市场低迷态势形成鲜明对比。而当前不少现货公寓回报率早已突破6%，形成较好的投资价值。

当然，最受关注和更具价值潜质的还是商业购物中心资产：

华夏华润商业REIT基金是以青岛万象城为底层资产的消费基础设施基金，其价值凸显与低迷的房地产行业和市场形成鲜明对比，如今其估值已高达100亿！

而如今，资产负债结构稳定住，存量存货有序消化的房地产企业正因其商业地产的价值开始领先于行业复苏。华润、龙湖、新城甚至大悦城，都是如此。

以商业运营、物业运营（主要利润是商业）为主且没有房地产业务负债拖累的华润万象生活也走出了价值回归，体现了中国核心商业地产与运营的价值。

2025年上半年，龙湖集团商业租金收入达到55亿，营业额402亿，同比增长17%，日均客流整体增长11%，出租率高达97%；

2025年上半年，新城控股旗下商业运营总收入69.44亿，同比增长11.78%，总销售量同比增长16.5%，客流同比增长16%，出租率高达97.81%；

2025年上半年，华润万象商业零售额同比大增21.1%，出租率97.1%！

这三家重磅级商业购物中心核心企业的销售增长远高于同期中国社会消费品零售总额的5%同比增长数据，且购物中心出租率持续维持高位、租金整体维持，显示较强的韧性，将成为新消费类核心资产。

而持有优质商业地产的房地产企业，在去负债化，优化存量结构后，依托商业地产大重估和现金流，或将率先迎来破卷而生。

03

出清已到极限

房地产仍是经济的重要支撑

大部分城市的房价已经回到2015年，如果考虑资金成本，跌回到了至少2013年以前，最高跌幅超过50%的城市已不少见。当从时间周期来看5-6年是全球多数国家房地产调整周期的重要节点，屡屡发生拐点信号。

有人说，越来人口越来越少，城市化也很集中了，未来需求在哪里？但现实数据显示，2025年上半年，30个重点城市120-144平米户型成交首次占比突破30%，其中南京、上海、长沙等城市占比提升超过3%，东莞、绍兴、青岛增幅超过5%。这一趋势表明，大面积、改善的正在成为驱动房地产市场恢复的重要因子。

房地产其实是经济的滞后反应，当前困扰房地产的主要问题是民众预期，而这个预期就是有没有钱。当前资本市场的好转，将提前带来这种预期的转变，尤其是在当下资产极度低估的背景下，更容易发生大拐点，甚至是史诗级的。而历史上中国股市的每一轮行情，无一例外都在一年后造就了房地产的小高潮。否则你可能无法解释2021年时，中国房地产的那波小高潮。

20主要城市的租售比显示已经攀升至2.2%，相比当前存款利率，已经显露了价值。在中国房产的意义要大于海外，因为有学区、有观念等因素，所以大于存款利率的回报率，相对来说，是内在价值比较安全了。

当前房地产的出清形势超过了过往任何一次，民营房地产企业还没有暴雷的已经不多见，哪怕是一些国企央企地产也已危如累卵，如万科、金地、绿地、华侨城等等。如果任由房地产低迷，这个后果自然难以承受。而万科则依托深铁不断资金支持，要不然早已陷入困顿。万事万物，否极泰来，周而复始。不仅仅是房地产企业，普通民众的房产更是出现卖房换不起贷款的现象，这些都无一例外说明，周期已到极值。

房地产的这种极限，让我想起了当年的钢铁，现在的光伏，没有任何一个行业会覆灭，房地产更不可能，也决不能。

有人说，房地产已经是过去时，不可能再成为中国经济的引擎。的确，在过去三十年，房地产承载了太多梦想，促进了经济的发展，我们不需要一个只会投机的房地产，以避免陷入像邻国的危机。但我们依然要认清，在全球各国，无论哪一个国家，房地产都是支柱产业之一，毫无例外，我们何必妖魔化？

从我从没有看到哪一个国家的楼市有不能跨越的高坎，何况在我们这个骨子里印有土地房子梦的国度，更是如此。

当我看到，2025年还在割肉抛售房产的人们，有一种扼腕叹息之感。梦还是要有的，也许她已经来了。