聊两句滨江集团和新城控股
1、滨江集团
本周滨江集团发布了2025Q1财报，因为不俗的增长数据，让很多球友有点沸腾了。文杉自己曾经重仓滨江集团，目前还有滨江集团的持仓。
地产这个行业比较特殊，财报因为结算周期的滞后，相对比较好预测。同时，因为单一年度不同季度结算的比例差异，单季度的财报对地产公司而言，其实看不出来太多东西，也没那么重要。
下面引用下克尔瑞2022年到2024年，滨江集团的具体销售数据。
图中可以清楚看到，2022年874亿，2023年740亿，2024年543亿，今年结算的业绩大部分是2022年销售的。滨江联合开发的多，权益比例整体就是50%左右。
滨江集团2025年全年营收大概就是800多亿左右，一般来说，地产公司一季报结算比例会比较低，今年Q1结算了200多亿，占25%，从历史上来说，是比较少见的。
但是2025Q1结算的多了，其他季度的结算比例就会下降，因为总量在那里。
滨江集团2025全年营收800亿的样子，净利率按5%，就是40亿净利润。当然，由于滨江的品牌效应，一般都能多拿点品牌费，但也没多少。
2025年是滨江财报营收的巅峰值，未来两年都会逐步下降。2025年从前四个月销售来看，同比2024年还是继续下降的。
所以说，即使未来三到四年，滨江集团结算的业绩净利率能有所提升，因为营收整体的下降，净利润能稳住也就很好了，没有太多的预期差。
40亿净利润左右就是滨江未来三年的业绩天花板，区别只是市场给它多少PE。目前市场整体估值低，给这类强杠杆的类金融企业估值，最高也就10倍左右的水平。
这个公司吧，也不能说不好，地产狂飙突进的时代，根本看不到它，经营非常保守。但是行业整体环境特别差的时候，它就显得出类拔萃了。
如果因为行业的原因，整体行业股票下挫，那么它很容易被错杀，这个时候就有便宜可占了，比如前两年地产股都在大跌，它也跟着跌，最低到过4元以下。
文杉个人认为，滨江集团目前的股价，虽然还没达到合理的水平，但差的也不多了，预期差并不明显。除非地产行业整体估值逻辑重塑，这种可能性目前看来也不太高。
基于上述逻辑，之前文杉个人减持了70%左右的滨江，剩下的30%等合适位置也会全部卖掉。
2、新城控股
新城也于本周发布了2025Q1财报，基于上述滨江集团的行业逻辑，地产公司的一季报里营收和利润表中值得看的东西不多。
但是新城控股现在和滨江集团的逻辑已经完全不一样，新城控股的住开业务，对公司来说，已经是好几年的业绩拖累。
如果没有住开业务的不断失血减值，新城控股这两年的财报应该会挺好看的。
投资新城的球友都是奔着吾悦广场这个核心业务去的，而且吾悦广场这些年的表现也确实不俗，在整体经济环境下行的趋势下，吾悦广场整体仍然能保持一定租金的增长，这就非常的靓眼了。
只计算吾悦广场这块的价值，新城的股价可以称的上是远远低估，夸张点说给的就是准破产价，所以目前来说，新城控股的股价预期差可能是A股整个地产行业最大的。
新城控股2025Q1财报存货跟合同负债持续下降，应付账款少了30亿，公司继续不断瘦身住开业务。
现金短债比依然不足1，中期看债务展期，发新债或者抵押吾悦。
文杉个人还是比较看好新城控股的，目前这只股票也是文杉的第一重仓股，基于这只股票可能的财务风险，文杉不对任何球友推荐这只股票，买卖自己负责。