房地产市场真的回暖了吗？

$万科A(SZ000002)$ $滨江集团(SZ002244)$ $新城控股(SH601155)$

最近市场出现了两种声音：一边是高呼楼市回暖，一边是感受寒气未散，这就有意思了，很割裂，但恰恰也很真实。

楼市的“回暖”是结构性的，而非普惠性的。今年1月的数据显示：北京、上海等核心城市的二手房成交量确实创下阶段新高。例如，上海1月网签2.28万套，是近五年同期最高水平。但这股暖意几乎只停留在少数核心城市的二手房市场。全国范围看，新房市场依然疲软，各能级城市成交全线下滑，房地产整体的“冰山”并未真正消融。这是一种典型的 “K型分化”。

这种分化在说明，未来房地产投资的根本逻辑转变：

投资逻辑大反转：过去闭眼买房赚钱的资产膨胀时代彻底结束，进入 价值精选时代。未来的回报不来源于整体上涨，而来源于优质资产相对普通资产的超额价值。

现金流为王：当前百城住宅平均租金回报率已回升至2.39%，开始接近资金成本。这意味着，资产的定价正从“增长预期”回归到“现金流折现”。一套不能产生租金或现金流预期极差的房产，其金融属性正在急剧衰减。昨天吃饭还和朋友聊，如果回报率来到3%，像贝壳这些平台会不会直接把房子收走，很有意思。

所以，目前来看，不能再期待普涨的大行情。如果有配置需求，应遵循极度苛刻的原则：舍弃一切非核心、非自住、无现金流的劣质资产，只聚焦于一线或顶级强二线城市绝对核心地段的优质房产。

在分化的时代，唯一的理性就是聚焦核心中的核心，这既是防守，也是未来唯一的进攻。