“自持楼”罕见公开法拍，能否找到接盘方？
在杭州楼市持续调整的背景下,昔日的闽系房企代表融信集团,其旗下部分资产正陆续进入司法处置程序。
最近,阿里资产平台挂出的一则司法拍卖信息,让位于运河新城的云澜天第府重回公众视野。
图片源于阿里法拍
由于正式开拍要2026年1月3日,所以目前还无人报名,不过已经有超过2200次围观,超过100人设置提醒。
与市面上常见的住宅法拍不同,这次被推上拍卖席的是小区内一整栋被标注为“自持住宅”的房产——即8号楼的整幢产权。
这不仅折射出融信债务风波后相关资产的处理进展,更因该房产本身“只租不售”的独特属性,以及项目颇为曲折的经历,引发了市场的特别关注。
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根据平台公示的司法文书及相关评估材料,此次被法院执行拍卖的资产为“杭州市拱墅区云澜天第府8幢201室等”,权属方为开发商关联企业“杭州融益房地产开发有限公司”。
图片源于阿里法拍
标的物并非单套住宅,而是一栋总层数7层(含地下一层)的完整建筑,房产面积超过1300㎡,对应的土地面积约300㎡。评估报告显示,该楼栋目前为毛坯状态:首层是架空区域,二层至五层每层均为未进行内部分隔的大空间,六层带有露台,同时地下一层的二十个车位使用权一并处置。
图片源于阿里法拍
受法院委托,浙江中联耀信房地产资产评估有限公司对其进行了价值评估。以收益法为主要评估方法,得出的市场价值约为2694.86万元,按面积折算单价在2万元/㎡出头。报告同时提醒,该房产自2025年年中起已有数万元物业费欠缴,需由最终买家承担。
图片源于阿里法拍
尤为关键的是,该不动产的登记信息附有明确条款:“自持房产应全部用于公开对外租赁……不得分割登记,不得转让。”这意味着,即便成功竞得,买方也无法将其分割出售或改变其租赁用途,只能整体持有并用于出租经营。
那么,这样一栋总价高、用途受限的房产,能否找到接盘方?
整体来看,此次拍卖面临多重考验。
首先,资产总价较高,且因其“自持”属性,购得后只能长期持有经营,无法通过分拆销售快速回笼资金,这极大地限制了竞买人的范围,仅有具备雄厚资本和长期运营能力的机构投资者或专业租赁企业才会考虑。
图片源于阿里法拍
其次,杭州住宅租赁市场目前整体租金回报水平并不突出,加上该房产为毛坯状态,竞得后还需投入不菲的装修成本方可出租,这进一步拉长了投资回收周期,实际收益能否达到评估预期存在变数。
此外,项目本身近年来的市场口碑和二手房价表现,也可能影响投资机构对其未来租金潜力和资产价值的判断。
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云澜天第府的开发历程,堪称近年来部分房企运营困境的一个缩影。
该项目由融信与天阳联合打造,2020年拿地时溢价率不低,当时含装修的销售限价为3.8万元/㎡。凭借板块规划红利,项目开盘时曾十分抢手,最低中签率仅个位数,且购房者须遵守五年限售规定。
然而,随着融信集团出现流动性问题,该项目在2022年前后一度传出施工停滞、资金监管疑现漏洞等消息,能否如期交付被打上问号。经多方努力,项目最终在2023年第三季度交付,但过程并非一帆风顺。
图片源于阿里法拍
作为一个“租购同权”试点小区,云澜天第府内同时存在商品住宅业主、公租房住户和企业自持租赁房源,社区构成与管理相对复杂。
或许是为了改善居住环境、提升资产价值,在交付仅约两年后,小区业主便自发组织了一场“众筹”升级行动。
据相关报道,目前业主们已筹集资金超过380万元,计划用于改造小区主入口、8号楼架空层以及优化景观绿化等公共区域,整个提升工程预计耗时大半年。这场业主“自救”,也从某个角度反映出项目在交付品质或社区质感上,与当前市场上一些新建项目存在提升空间。
由于多数房源仍处于限售期内,云澜天第府在二手房市场的挂牌和成交都非常稀少,交易主要集中在最早一批解禁的楼栋。
数据来源杭房数据
杭房数据显示,目前在售挂牌房源约30套,项目交付两年多来,累计网签成交量仅15套,其中四季度成交3套。
其成交价格也呈现出明显的波动。
单价高点出现在2025年中期,接近每3.9万元/㎡,市场分析认为这与当时传出相关学区利好有关。即便如此,该价格也仅是勉强触及当初的销售限价;而低点则出现在2024年末,个别房源成交单价跌至2.6万元区间,被市场视为“低于原始购入成本”。
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小区业主正在推进的品质提升计划固然是潜在利好,但其对资产价值的提振效果尚需时间验证。
纵观杭州近年来的法拍市场,类似整栋“只租不售”房产的拍卖实例极少。叠加当前房地产大宗资产交易整体趋冷的环境,本次拍卖存在流拍的可能性。
如果进入后续的变卖程序或再次降价拍卖,成交价格很可能会低于当前的评估值,或许需要在评估价基础上打个较大折扣,方有可能吸引到合适的专业买家。
图片源于阿里法拍
即便最终成交,该资产也将继续保持其租赁物业的性质,不会以可分拆产权住宅的形式流入二手房交易市场,因此对小区内其他住宅的房价不会产生直接冲击。
这次法拍更像一个标志性事件,意味着开发商持有的此类特殊资产进入了实质处置阶段,同时也为观察机构投资者在当前市场环境下对长租公寓类资产的估值逻辑,提供了一个难得的样本。
来源： 凤凰网房产杭州站