天津土拍“20.7亿”落锤！4宗地背后，藏着哪些楼市新信号？
天津2025年12月的第一场土拍开启了。
河东、河北、西青、东丽四宗地块成功出让，成交总面积约13.3万方，总金额约20.7亿元，其中河东大直沽、河北三十五中地块为城更地块，持续推动老城焕新。
这场土拍虽无波澜，但却清晰反映出当下市场各区发展脉络与市场热度：
从老城更新到热点板块聚焦，这是一场围绕土地、产品与客群的静默角逐。
河东区
河东区大直沽地块编号为津东直（挂）2025-32号，由天津东昇城市更新产业运营有限公司以3.5亿元摘得，成交楼面价约3980元/平米，均不含城市更新成本。
该地块位于河东区直沽街与旺达道交口。
四至范围为: 东至靓锦名居，南至金昌西里，西至直沽街，北至旺达道。
该地块出让土地面积39969.6平米，建筑面积87930平米，容积率2.2。
地块位置较好，属于河东老城区大直沽板块，周边有地铁5号线、地铁9号线，且生活配套较为充足。
2023年板块内土地出让曾现大爆点，龙湖溢价15%拿下东孙台地块，成交楼面价19609元/㎡，早已清盘。
中交春映海河于2021年9月首开，小高层产品，当时均价33000-35000元/平米，目前处于清盘阶段。
纵观整个河东区，从腹地到边缘，多点开花，新老盘战火激烈，最为明显的当属老工大板块，金茂泮湖满庭、格调尔雅、上实仰山，三盘在售，还有预备役工大一号地。
金茂泮湖满庭100和130平米户型均售罄。
小高层120平米420万左右，洋房118平米440万左右，143平米550-580万。
格调尔雅为洋房和叠拼，最近加推2号楼，127平米的洋房，总价439-469万。
津滨大道板块以城投东方紫宸、万欣城梅园、格调步庭和大华清水湾为主。
梅园现房特惠，89平米总价215万起，117平米总价265万起。
大华清水湾还有50多套房源，以140平米洋房和部分小高层顶楼为主。
除了以上两大板块之外，河东区还有很多位置比较不错的新盘，比如富民路的鹏飞天一格主打书包房，面向新天津人和地缘改善。
河东区各大房企同台竞技，产品形态丰富、价格段交织，一场围绕客户、产品与流速的角逐，正在这里激烈上演。
随着更多新地块的入市，河东新房市场的竞争格局，或将再添变数。
河北区
津北育（挂）2025-33号地块由天津昕北城市更新产业发展以0.388亿元摘得，成交楼面价约3830元/平米，均不含城市更新成本。
该地块位于河北区育红路与淮安西道交口，四至范围为：东至天津铁道职业技术学院，南至育红路，西至淮安西道，北至天津铁道职业技术学院。
该地块出让土地面积6866.5平米，建筑面积10130平米，容积率1.5。
这宗迷你地块位置较好，周边地铁3、6号线环绕，南侧即为北宁公园，周边配套较为成熟。
地块周边信达金地中山印处于顺销阶段，高层93-143平米户型在售中，总价在240-430万元之间。
津铁绿城·中山鸣翠首开2、3、4号楼，预计2028年6月精装交房。
其中，2号楼26层到顶，户型为96、110平米，均价2.6万/平米；
3号楼16层到顶，户型为126平米，均价2.85万/平米；
4号楼8层到顶，户型为139平米，均价3.15万/平米。
东丽区
津东丽环（挂）2025-34号地块由天津丽烽置业有限公司以6亿元底价摘得，成交楼面积约9236元/平米。
该地块位于东丽区环宇道与东美路交口西南侧。
四至范围为东至东美路，南至海河东路，西至规划公园绿地，北至规划防护绿地、环宇道。
该地块出让土地面积36262.81平米（其中：04-02地块19667.78平方米、04-03地块16595.03平方米），建筑面积64965.77平米。
地块周边交通便捷，北侧即为地铁11号线，南侧临近海河。目前地块周边中交海河玺在售中，主推二期产品，全部为大户型。小高层145、154平米，均价2.6万-3万/平米；洋房130、143平米在售，均价2.8-2.9万/平米。
格调澄园即将首开，首开户型为洋房95、125、139平米，放风门槛价预计19500元/平米。
西青区
津西青保（挂）2025-35号由天津城投以10.82亿元摘得，成交楼面价约12005元/平米。
该地块位于西青区水西板块，清朗道与文洁路交口东北侧。
四至范围为：东至文正路，南至清朗道，西至文洁路，北至保山西道。
该地块出让土地面积50070.91平米，建筑面积90128平米，容积率1.8。
西青区水西是近几年得热点板块，生态是核心优势。今日出让地块紧挨规划地铁11号线文洁路地铁站，处于南开、西青分界线，地块东北侧是天津第一中心医院（新院），生活配套有待进一步完善。
目前水西板块金地、城投、绿城三足鼎立，以改善、终极改善为主。
绿城水西雲庐，现阶段主销大户型，近期成交均价约3.2万/平米。
城投水西东方天宸一期、二期在售，一期现房在售，135、155和175平米，总价350-580万。二期128㎡小高层总价350万左右，140平米洋房总价440万左右。
金地水西印二期准现房在售中，预计于年底交付。
回顾此次土拍，更像是一场年末的“区位价值测验”。没有疯狂竞价，却清晰地标注了城市的更新方向与潜力板块。
老城在持续焕新，热点板块在稳步发展……一切变化，都预示着天津楼市正进入一个更细分、更理性，也更具多元可能性的新阶段。
接下来的市场，产品力与区域价值的匹配，将成为打动购房者的关键。
来源： 凤凰网房产天津站