万科海外——建仓（2025.10.17）

$万科海外(01036)$ 是一家典型的烟蒂股，当前市净率仅0.17倍，市值约为6亿市，账面现金约4.6亿，无有息负债，虽然账面显示公司自2024年以来持续亏损，但这是因为计提资产减值导致，公司现金流依然健康。账面数据显示这家公司极度低估，这一点应该不存在任何争议。

公司业务比较清晰，主要由四大板块构成：

一是，物业投资。营收来自于“麗晶中心”的租金收入。2024年这块业务的盈利大概是5000万港币，属于比较稳定的收入来源；

二是，服务式住宅及酒店。营收来自于“星寓”的租金收入。2024年这块业务的盈利大概是740万港币，也属于比较稳定的收入来源；

三是，资管业务。主要是为万科在香港、美国、英国的资产提供管理，按所管理的资产总额收取固定比例的的服务费。2024年这块业务的盈利大概是4500万港币，展望未来，这笔盈利并不稳定，一方面万科在海外的资产大概率还会持续缩水，另一方面鉴于母公司万科当前所处的财务困境，这块业务有可能会在未来成为“拖油瓶”；

四是，房地产开发业务。主要是在香港的一些存量房地产业务，随着存量项目的不断完结，未来这块业务应该会逐渐萎缩掉；

总体来说，公司未来可信赖的盈利主要来自于前两个收租型业务，保守估计未来维持5000-6000万港币问题不大。此外，存量房地产开发业务虽然会持续造成亏损，但还是会带来一些现金回流。

一、主要风险点

一是、万科海外的母公司为万科，持股比例达75%，属于绝对控股。母公司万科当前财务问题严重，债务窟窿巨大，当母公司自己的生存都有问题的时候，万科海外可能会被吸血；

二是，从当下静态的视角看，公司的清算价值远远大于市值，看似有利可图，但如果这个清算过程拉得特别长，公司当前所具有的价值会逐渐损耗，类似于“燃烧的烟蒂”；

三是，公司当前的股息率仅为3%，在没有大额资本开支需求的情况下保留大量现金在公司账上，难免会让人揣度控股股东的“邪恶企图”；

二、未来可期待的点

随着公司在香港的存量房地产业务逐渐完结，未来基本不再有大额资本开支需求。考虑到母公司会有大量的美元债到期需要偿还，万科海外可能会提高分红率或者派发特别股息，毕竟总分红额的75%会直接进入到母公司的口袋，用于偿还到期的美元债。

当然，公司未来的发展不一定会沿着我们所预想的轨迹发展。如果发现母公司通过关联交易掏上市公司的钱，或者上市公司本身又开始拿地搞新的房地产业务，那我们可能需要考虑割肉。

三、公司资产负债表