万科的自由现金流

自由现金流 是从 收付实现制 的角度，看企业给股东赚了多少钱。净利润 是从 责权发生制 的角度，看企业赚了多少钱。

自由现金流 代表你「真正」赚了多少钱，而净利润是你「应该」赚了多少钱。

现金流量表采用收付实现制，资产负债表和利润表则采用责权发生制。对于万科，房子预售出去了就拿到现金，但只有交付给客户才能确认为营业收入。“营业收入”的确认滞后于“销售商品、提供劳务收到的现金” 两年左右。因此，用营业收入和净利润做标准，就容易对公司经营前景产生误判。

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从2025年上半年来看，万科的自由现金流为-59.85亿，经营活动产生的现金流量净额为-30.39亿。连经营活动产生的现金流量净额都成负的了，爬出泥潭仍遥遥无期。

（注：万科2021年上半年的自由现金流为55亿，图中未画出。）

万科是从2021年Q2，经营开始明显恶化的，自由现金流和经营活动产生的现金流净额下降50%。

万科的月度合同销售额和销售面积，信号更加灵敏，从2021年4月开始明显降速。可惜笔者那时不知道在忙啥。

2025年伊始，万科不再公布月度数据，投资者分析时只能依赖自由现金流或其它公开数据。让外行读懂房地产行业的财报又增加了一层障碍。这也说明能力圈的重要性，不懂不做。

@今日话题

$万科A(SZ000002)$

2025-8-23 初稿。