麦当劳(七)蜜雪冰城为什么不做房租+特许经营
今天是周六，2034杯全国小学生足球比赛在苏州举行。这两天看了两场，看到孩子们在绿茵场上挥汗如雨，奋力拼搏，特别有感触。
昨天我们聊了麦当劳到底是卖汉堡的还是收房租的。今天继续来读《大创业家》这本书，边读边思考，有一些不清楚的数据就和豆包、元宝对话，感觉很有意思。
首先，我在思考一个问题：麦当劳作为全球最成功的连锁企业，有60%的收入来自房租。那为什么这种模式在今天似乎行不通了？
比如，蜜雪冰城如今在全球已经开了4.6万家门店，数量甚至超过了麦当劳，但它完全没有采用“地产+特许经营”这种模式。主要原因是什么呢？
华住酒店也已经开了1万家店，也完全没有使用麦当劳这样的扩张模式。主要原因又是什么呢？
跟元宝和豆包对话一个小时，把背后的逻辑搞清楚一点，也作为今天的读书笔记。
以麦当劳为例，1960年它开创了“地产+特许经营”的模式，本质上是房地产金融和品牌运营的复合体。这个模式要想成功，需要具备三个历史条件：
第一，低利率带来的杠杆红利。1960年以后，美国长期利率一直低于5%，抵押融资的成本极低，而且土地的抵押率可以达到70%到80%，杠杆效应非常显著。
第二，土地增值的确定性。二战后，美国城市化进程加快，核心地段的地价年均涨幅超过8%，物业增值收益甚至超过了特许经营的收入。
第三，加盟商的承压能力。当时很多加盟商大多是中产阶级投资者，能够承受租金加上分成的双重成本。
所以，这种模式让麦当劳成为了隐形的地产巨头。直到今天，地产依然能够为麦当劳贡献50%到60%的利润。
然而，从1960年到2025年这65年间，全球的商业环境发生了非常大的变化，其中最大的变化还是互联网和新经济的崛起，大大分散了线下门店的流量，所以一个好位置的门店不再是商业经营最核心的竞争力。我查了一下资料，发现这65年全球商业地产的资本收益率在逐年下降，大概从10%降到了4%。
那么，蜜雪冰城是如何设计它的底层商业模型的？
在"吃喝玩乐"系列中，我们曾探讨过可口可乐的发展历程。接下来会系统地整理一下蜜雪冰城的相关资料，对比蜜雪冰城和麦当劳这两家公司，觉得也会非常有意思：凭什么一家中国公司花25年的时间，门店数量就能超过拥有85年历史的全球商业霸主？
蜜雪冰城创立于1997年，截至2024年，其全球门店数量已达4.65万家，其中中国境内4.1万家，海外5000家。从门店规模来看，蜜雪冰城已成为全球最大的现制饮品公司。目前公司市值约2000亿港币，约为麦当劳市值的1/7。
蜜雪冰城的核心盈利模式是商品销售，占总收入的98%，主要包括向加盟商出售食材、包材、设备等门店物料。加盟服务费和管理费仅占总收入的2.5%。这种盈利模式可以概括为"通过销售产品赚取加盟商的利润"。当加盟商每卖出一杯4元的柠檬水时，蜜雪冰城通过原料、包装、设备租赁等环节获取收益，每杯饮品至少实现1.2元的收入。
2024年，公司的净利润率接近20%，如此赚钱的核心在于垂直整合的供应链体系。公司实现了从原料生产到终端销售的全流程控制，其中核心饮品60%的食材均为自产，包括糖、奶、茶等关键原料全部实现自给自足。
此外，蜜雪冰城成功构建了商流、信息流、资金流、物流"四流合一"的系统，实现了90%的县级行政区12小时配送。在中国设立了27个仓库，海外设立了4个仓库。依托全球4.6万家门店的采购规模，公司在奶粉、柠檬等原料成本上比行业平均水平低10%-20%，包装成本仅为外购的50%左右。
它的供应链体系跟麦当劳完全不一样，蜜雪冰城只要能够自己做的全部自己做，要把供应链的成本压到最低，这一点跟比亚迪很像。
它比比亚迪更强的是在前端，蜜雪冰城打造了极具辨识度的"雪王"IP，建立了3.15亿的庞大会员体系，形成了一个建立在短视频直播平台上的超级品牌。
那蜜雪冰城为什么不走地产租赁模式呢？
第一个原因就是蜜雪冰城的创始人兄弟刚创业的时候没有什么钱，根本不可能买房子来做门面，然后再租给加盟商。
第二个原因是完全没有必要，因为蜜雪冰城60%的门店分布在三线及以下城市。这些区域的商业地产增值空间非常有限。
第三个原因也非常重要。蜜雪冰城的店铺面积都在20-30平方米左右，在中国，每个加盟商都有更多渠道和方法，能够以更低的价格拿到合适的店面。如果由蜜雪冰城集团公司统一谈判租金，反而不如加盟商利用品牌和本地关系获得更具性价比的租赁条件。这也是中国的特殊国情所决定的。
第四个我觉得也是最重要的原因，蜜雪冰城找到了自己的流量密码，可以依靠品牌和外卖给加盟商源源不断地送去订单，这就是最大的流量来源。
因此，蜜雪冰城不需要像麦当劳一样依靠重资产来盈利。
最后，我们再来比较一下蜜雪冰城和麦当劳的商业模式。麦当劳的地产模式要求较高，其客单价能够支撑租金溢价。麦当劳的客单价约为12美元，核心地段的物业由公司自持，资金沉淀于土地购置。而蜜雪冰城的客单价仅为6-8元，单杯利润不足1元，60%的门店位于三线以下城市，资金主要投入供应链。
从财务指标来看，采用地产加特许经营模式的麦当劳，ROE约为15%，现金流稳定性高，但扩张速度较慢，年均新增门店仅3%左右。其核心风险在于利率波动和地产贬值。而供应链驱动的蜜雪冰城，ROE可达20%，现金流中等稳定，主要依赖加盟商的存活率，但扩张速度极快，年均新增门店可达8000家。其核心风险在于单店效益下降和闭店率上升。
看到蜜雪冰城这样的中国团队，用二十年的时间就能够创造世界餐饮连锁行业的奇迹，真的发自内心地感慨，从来只有时代的企业。
虽然江山代有才人出，各领风骚数十年，然而真正成功的秘诀，麦当劳的创始人雷·克洛克——那个52岁才开始真正踏上自己创业之路的老人，在他的《大创业家》这本书里已经告诉了我们：
世界上没有什么东西可以代替坚持和决心。
才华不能，才华横溢却一事无成的人并不少见。
天才不能，许多所谓的天才最终留给世人的不过是一堆笑柄。
教育不能，受过良好教育而找不到工作的人比比皆是。唯有下定决心且坚持不懈，才能战无不胜，攻无不克。坚持让你拥有平静的内心、健康的身体和无穷的力量。
20250726 每日一记