业绩预警！“华安外高桥REIT”收入占比29.15%租户提前退租

上半年，在早期上市项目业绩修复以及新发资产业绩的空窗期，二级市场一路高潮迭起；传导下一级市场定价后拟募集资金规模较预计募集资金规模溢价达20%以上。另外，上市后首日30%涨幅以及次日可能延续的10%涨幅极大刺激了投资者的参与热情；无论是公众认购还是网下认购，认购倍数频创新高。@今日话题 @7X24快讯 #REITs速达# #仓储物流REITs# #上海REITs# $华安外高桥REIT(SH508048)$ $外高桥(SH600648)$

需要提示的是：REITs的价值与底层资产创造的实际收益有极大的关联度，二级市场过度的涨幅已经透支了底层资产的价值，使长期价值在短期兑现。当短期收益不及预期的情况下，价值联动的纽带可能就会断裂，而业绩不足预期或者大幅下降将会导致资产价值的改变，这个时候高溢价与低价值的碰撞将会形成较大的冲击浪潮。

REITs二级市场的退坡浪潮可能比预料的要早一些。《华安外高桥仓储物流封闭式基础设施证券投资基金》发布了“关于基础设施项目经营情况的公告”，主要内容为：占比超过10%的租户提前退租，且涉及的租金或者面积占退租前的20%以上的情形。

1、市场表现

2024年12月25日，“华安外高桥仓储REIT”作为上海区域仓储物流REITs上市交易。上市时按照定价预测的第二年完整年度预期分派率约为5.35%；截至2025年6月30日盘后计算较发行价溢价44.52%，按照预测的第二年完整年度可供分配金额测算预期收益率仅为3.7%。

2、上市半年大租户退租

经创元集装箱书面通知，因经营需要，计划于2025年6月30日提前退租其承租的全部租赁面积41,976.30平方米，租金计算至2025年6月30日，提前退租面积占退租前面积的比重为100%。

2025年1-3月，创元集装箱提供租金收入584.57万元，占全部仓储物流项目同期租金收入的29.15%。根据原租赁合同，上述租赁面积将于2027年12月26日到期。

3、承接租户情况

2025年6月30日提前退租的面积41,976.30平方米，联贰公司已与两家新租户（以下简称“租户A”、“租户B”）完成租赁合同的签约，新租户租赁面积合计41,976.30平方米，占提前退租面积的100%。

其中，租户A所属行业为第三方物流，起租日为2025年7月1日，租赁期限为3年，租赁面积为23,228.66平方米，租金单价（含税）为53.39元/平方米/月，无免租期；租户B所属行业为第三方物流，起租日为2025年7月1日，租赁期限为9个月，租赁面积为18,747.64平方米，租金单价（含税）为47.15元/平方米/月，无免租期。

4、时间与租金的差异

提前退租的单一占比较大租户创元集装箱以书面通知提前退租，并且退租面积为全部承租的41,976.30平方米。

（1）这里有一个时间节点与信息披露的问题，何时收到的退租文件？

上市招募说明书中关于临时信披要求：25、基金持有的基础设施项目运营情况、现金流或产生现金流的能力发生重大变化，项目公司、运营管理机构发生重大变化时应进行披露。32、法律法规、中国证监会、上海证券交易所规定，或者基金信息披露义务人认为可能对基金份额持有人权益或者基金份额的价格产生重大影响的其他事项。

（2）在收到退租书面文件后的一定时间内是否应该及时披露？

（3）从去化情况来看，大租户到期时间尚有两年半左右，此次提出提前退租，承接租赁面积为23,228.66平方米的租户租期为3年，而另一个承租面积18,747.64平方米的租约仅为9个月。

在首发上市时评估报告给出的评估时点至2027年末的出租率为100%，仅从承接租户的租期时间分析，是否能在评估有效期内完全达成100%的出租率？

（4）从新租户租金来看，长约租户的租金单价为53.39元/平方米/月，短期租约租金单价为47.15元/平方米/月；平均租金约为50.27元/平方米/月。假设不考虑租赁面积所占比重，平均50.27元/平方米/月的租赁单价与上市前数据相比还有一些差距；当然，2025年下半年被长租约占比较高的部分均摊后综合收入还略微有所提升。评估预测的有效期内租金价格是否依然有效？