“华夏中海商业REIT”询价探源

日前，《华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金》发布询价公告，询价日为2025年9月26日，询价区间为3.548元/份至5.322元/份。@今日话题 @7X24快讯 #REITs询价# #商业reits# #佛山REITs# $中国海外发展(00688)$ $华夏中海商业REIT(SZ180607)$

注：本文不具备任何建议和意见的基础，仅为记录和学习所用。本文引用分派率取值为已实现的完整年度分派率和预测的完整年度分派率。

“华夏中海商业REIT”是央企房产企业间接参与的消费领域REITs项目，本次入池资产为中海商业在2020年通过购入进行了改造优化后参与发行REITs的典型，未来有望给优质运营管理机构提供另类发展路径。

目前，新消费REITs资产上市后的溢价幅度有所下降，首发资产的定价也趋于合理；当然，投资者对于REITs的认购热情依然不减。

一、项目信息

“华夏中海商业REIT”入池资产位于广东省佛山市南海区石龙南路6号，佛山映月湖环宇城项目产证证载建筑面积共计为126,637.02平方米。当期目标不动产评估值为12.90亿元。

接下来，从以下几方面梳理项目的潜在价值以及未来的成长潜力：

1、收入

从历史三个完整年度的数据来看，除了2023年度受租金减免影响较大外，其余年度整体减免金额较小影响优先，2022年、2023年、2024年三个年度租金收入呈现稳步增长的趋势。2023年和2024年分别增长11.08%和21.63%。

净利润方面2023年度为历史三个年度最高值，达到了4,503.78万，较2022年增加超1,000.00万元；息税折旧摊销前利润（EBITDA）以及运营净收益（NOI）连续三年持续增长。

2、分派率

从近期二级市场波动来看，自上次消费REITs询价至今，消费REITs二级市场价格保持微幅攀升格局，整体溢价率较为明显。时点9支纯商业消费REITs平均溢价率达到了47.06%。

截止2025年9月23日，9支纯购物中心类商业REITs完整年度最高分派率为4.68%，最低为3.07%，平均为3.69%。

项目发布的询价区间为3.548元/份-5.322元/份；项目估值金额为12.9亿元。按照询价最高价计算其分派率约为4.18%；按照最低价计算其分派率约为6.27%（本文分派率按照四舍五入方式取值）。

从项目预测的数据来看，首次申报时项目拟募集资金规模约为13.55亿；按照这一数值计算其给出的第二年完整年度可供分配金额为4.92%。

假设“华夏中海商业REIT”最终定价4.925元/份，以此计算第二年完整年度可供分派率约为4.52%。

二、定价分析

从“中金绿发商业REIT”、“中金唯品会奥莱REIT”两支消费REITs定价及上市后的表现来看，首发上市的消费REITs二级市场持续上行的动力明显下降。但考量分派率的差异、投资者参与热情以及时下节点配置需要等多种因素，最终定价取值在5.18元/份也是有可能的；按此价格计算最终募集资金可能较拟募集资金规模溢价16.8%。

小结：以上是基于项目与行业在分派率数据指标上对比后得出的一些假设；受指标样本以及市场因素等影响，结果与实际数据间可能存在较大偏差。所以，本文仅为个人研究，不具备任何参考价值。