“华夏安博仓储REIT”询价探源

日前，《华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金》发布询价公告，询价日为2025年10月30日，询价区间为5.103元/份-6.235元/份。@今日话题 @7X24快讯 #仓储物流REITs# #REITs询价# $安博(PLD)$

注：本文不具备任何建议和意见的基础，仅为记录和学习所用。本文引用分派率取值为已实现的完整年度分派率和预测的完整年度分派率。

“华夏安博仓储REIT”是又一外资领域参与的仓储物流REITs项目。入池资产位于粤港澳大湾区的广州和东莞两地；上市前数据来看，部分入池资产出租率环比呈现下降趋势。入池资产截至2025年6月末的的估值为21.71亿元；较首次申报的22.49亿元下调比例为3.47%；虽然估值金额有所下调，但拟募集资金从23.062亿元下降至22.675亿元，仅下调1.68%。时点出租率96.9%。

一、项目信息

“华夏安博仓储REIT”入池资产位于广东省东莞市洪梅镇乌沙村和石排镇以及广州经济技术开发区，建筑面积349,654.52㎡，可租赁面积359,347㎡。

接下来，从以下几方面梳理项目的潜在价值以及未来的成长潜力：

1、收入增长

从项目的出租率来看，自2022年以来，出租率维持在95%以上；2025年6月末下降至96.9%的出租率，整体来讲申报期间出租率略有下滑。

租金方面来看，名义租金三个历史年度持续增长；有效租金单价历史三个年度持续提升，但2025年Q1和Q2两个季度的有效租金单价差异较小，Q2季度的租金单价和2024年度租金单价相同。

评估报告预测的数据中，租金单价自2027年起保持3%的增长率，长期增长率为2%。就租金而言，虽然部分项目的租户存在协调下调租金的情况（截止询价公告未有进一步进展），未来一年项目的租金单价不设增长率，所以租金不会承受增长压力，但长期增长率将会承压。

2、分派率

项目发布的询价区间5.103元/份-6.235元/份；项目估值金额为21.71亿元。按照询价最高价计算其分派率约为4.29%；按照最低价计算其分派率约为5.24%（本文分派率按照四舍五入方式取值）。

从项目预测的数据来看，首次申报时项目拟募集资金规模约为10.26亿；按照这一数值计算其给出的第二年完整年度可供分配金额为5.61%。

假设“华夏安博仓储物流REIT”最终定价6.011元/份，以此计算第二年完整年度可供分配金额约为4.45%。

二、行业比较

仓储物流领域资产在国家统一大市场的政策引领下，承担着区域物流节点的重要作用；目前已上市的仓储物流REITs整体保持着较好的出租率。需要注意的是，随着区域经济结构的变动与供给面积增加导致的需求下降将会愈发明显，部分区域入池的物流资产空置率提升以及租金单价下降将会导致业绩承压。

截止2025年10月24日，10支已上市交易的仓储物流REITs按照已完成的完整年度可供分配金额与预期第二年完整年度可供分配金额计算，时点平均分派率为3.79%。单项目来看，最高分派率为5.31%，最低分派率仅为3.68%。（需要说明，未有完整年度数据的REITs项目依然享受着首发上市的溢价率红利）

三、定价分析

仓储物流REITs项目也面临着和产业园同样的问题，收入并未呈现上市前预期的稳定增长，而是呈现不同程度的下降态势。

参考近期产业园REITs项目上市前后的数据变动，最终定价取值在6.15元/份也是有可能的。按照行业均值分派率和可比项目的节点分派率来看，假设定价6.011元/份计算，预期波动空间在-16.01%-11.29%之间。

说明：以上是基于项目与行业在分派率数据指标上对比后得出的一些假设；受指标样本以及市场因素等影响，结果与实际数据间可能存在较大偏差。所以，本文仅为个人研究，不具备任何参考价值。