关于“中航天虹商业REIT”撤稿的猜想

前言：@今日话题 @7X24快讯 #消费REITs# #商业reits# #苏州REITs# $天虹股份(SZ002419)$

公募REITs的申报发行过程，本质上是对发起人资产质量、运营稳定性与中介机构专业能力的综合检验。“中航天虹消费REIT” 主动撤销申报即是典型案例：项目终止后，中介机构已发生的服务费用仍需正常结算，企业不仅将面临资产瑕疵、持续经营能力被监管及市场质疑的声誉与合规压力，还将承担高额前期成本投入却无法实现资产盘活落地的现实损失。

2026年3月19日，天虹股份发布公告，决定撤销其“中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金”的申报工作。据公开信息不完全统计，该项目此前涉及的消防处罚事宜，大概率对其申报发行进程产生了实质性影响。结合近期REITs项目集中撤回的案例及监管文件要求，对本次申报撤销的其他潜在原因作出如下猜想：

1. 合规与安全风险构成发行核心障碍：除已披露的消防处罚外，商业REITs底层资产普遍存在建设手续不完善、产权登记不齐全、违规加建等历史遗留合规问题。在当前监管审核标准持续趋严的背景下，此类合规瑕疵已成为项目申报的核心梗阻，若相关问题无法通过有效整改达成要求，申报发行将会停滞或终止。

2. 评估指标调整导致估值未达发行人预期：当前公募REITs二级市场表现乏力，资产收益率持续承压，底层资产的租金增长率、出租率等核心盈利指标未达预期，直接导致资产估值测算结果下调。由于发行人难以接受低价发行带来的资产减值影响，进而主动撤回申报申请，该因素亦是行业内多数项目终止申报的主要诱因之一。

3. 持续经营能力受到监管重点质疑：交易所对REITs底层资产的现金流稳定性、原始权益人的持续经营能力提出了更高要求。若入池资产存在租约集中到期、租户结构失衡等问题，或原始权益人自身经营出现亏损，其持续经营能力将被监管部门重点核查，进而影响项目申报进度，甚至导致申报工作终止。

项目撤销申报或许与未获得国资审批有关；2026年开年以来，万科、建设银行、首创环保等多家行业头部企业已密集撤回REITs申报申请，形成了行业范围内的REITs申报“撤回潮”。在此背景下，“中航天虹商业REIT”的撤销申请无疑为行业敲响了警钟。

上述猜想所涉及的相关问题，在当前已申报的同类商业REITs项目中是否具有行业共性？如何处置！需要持续观察。