$万科A(SZ000002)$ 我一直在思考一个问题，为什么喊出冬天来了的万科没做到言行一致。就我个人在武汉的感受来说，万科的战略一直是有大的问题的，拿的地块很多都比较偏，在地产上行期没有暴露这些缺陷，到了下行期这些库存就是垃圾，去化极为困难。万科的房子质量只能说还凑合，比做得好的还差很远。万科真正做的好的一块是物业，这块算含金量最高的业务了，但物业费没有成长性。去年924之前我也拿了1万股万科，924后一度回本赚钱了，但后来又亏了就一把割了，还是不要碰下行期的票。
地产是个复杂的问题，既有经济方面的影响，也受人口的影响，人口的萎缩是不可逆转的，库存是天量的。但同时每年的增量需求会喜欢老破旧么，显然不会，这也是现在四代溢价高的底层逻辑。从目前武汉市场看，超高层被抛弃了，汉阳的江景房到1万左右了，其他的地方更便宜。此外，超过20年房龄的老小区也被抛弃了，7千左右可以很容易在武汉买到有不错学区