港系地产为何率先回暖？
1. 市场基本面：供需关系的天壤之别
大陆：严重供应过剩，需求端信心崩塌。在供应方面经过二十多年的高速发展，中国城镇户均住房已超过1.1套，总体短缺时代结束。尤其是在三四线城市和部分二线城市，存在大量的空置房和库存。而在需求端：人口见顶回落、城镇化速度放缓，主力购房人群（25-45岁）数量下降。更重要的是，对期房烂尾的恐惧和对房价“只涨不跌”信仰的打破，严重打击了购房者的信心。大家不敢买房，更不敢买期房。比如郑州、武汉、昆明等城市，尽管放松了所有限购政策，但新房成交量依然低迷。大量已售项目停工烂尾（如恒大、融创等项目），使得潜在购房者宁愿买更贵的二手房，也不敢触碰新房期房。
香港：土地稀缺性不变，高端需求依然坚挺。在供应方面：香港的土地供应始终紧张，尤其是核心地段的优质住宅用地是绝对的稀缺资源。而在需求端虽然本地购买力受经济影响，但香港作为国际金融中心，对全球资本和高净值人群的吸引力仍在。“撤辣”（全面撤销楼市降温措施）后，被压抑多年的本地需求、内地高端需求以及投资需求迅速释放。比如会德丰地产开发的Blue Coast项目，开盘当日几百套房源几近售罄，认购火爆。这反映了市场对优质地段、有信誉开发商的项目有强劲的承接力。
2. 政策环境：一个“撤掉枷锁”，一个“托而不举”
大陆：政策目标是“稳”，防止系统性风险，而非再次刺激。尽管各地出台了成百上千的放松政策（降首付、降利率、取消限购），但核心的“三道红线”政策精神犹在，房企的融资渠道并未完全打开。政策更侧重于“保交楼”（解决存量问题），而非鼓励新一轮扩张。中央明确“房住不炒”的基调未变，不希望重走房地产拉动经济的老路。
香港：政策目标是“激活市场”，果断彻底。香港政府于2024年2月底“全撤辣”，包括取消买家印花税、新住宅印花税和额外印花税。这一举措立竿见影，极大地降低了交易成本，吸引了本地、内地及海外投资者重返市场。政策意图非常清晰：就是要重振房地产市场，巩固其作为国际金融中心的地位。
3. 开发商状况：高负债“病体” vs. 低负债“健康体”
大陆房企：深陷债务泥潭，信用破产。以恒大、碧桂园为代表的民营房企，过去依赖“高杠杆、高周转、高负债”模式狂奔，在融资端收紧和销售端下滑的双重打击下，爆发了严重的债务危机。它们当前的首要任务是“活下去”和“化债”，而非拿地扩张。开发商信用危机是大陆楼市的核心痛点之一。项目大面积停工，使其无法正常经营，消费者对其失去信任。
港资房企：财务稳健，现金为王，迎来抄底机会。香港大型开发商如新鸿基、长实等，历来奉行保守的财务策略，负债率极低。在市场下行周期，它们手握大量现金，反而迎来了逆周期发展的良机。而下列三点是一些港系地产能穿越周期的制胜法宝。1逆势拿地：近年来，港资房企在内地一线城市（如上海、广州）核心地段积极拿地，而大陆民营房企几乎绝迹于土拍市场。2并购机会：他们可以更从容地挑选优质资产，进行并购或合作。3在香港本土：由于财务健康，它们能快速响应“撤辣”后的市场热潮，推盘节奏和定价都占据主动。
4. 金融与投资逻辑：避险资产 vs. 风险资产
大陆房产：从“优质资产”沦为“风险资产”。在房价上涨预期消失、租金回报率极低（普遍低于2%）的背景下，投资大陆房产的吸引力骤降。它不再被视为稳赚不赔的投资品，反而要承担房价下跌和流动性锁死的风险。
香港房产：重拾“避险资产”和“财富储存”功能。香港实行联系汇率制度，港元与美元挂钩。对于全球投资者，特别是内地高净值人群而言，购买港房相当于配置了美元资产。在人民币存在贬值压力和全球经济不确定性增加的背景下，配置香港优质不动产是对冲风险、进行全球资产配置的重要手段。
结论：
港系地产的回暖，是在健康资产负债表基础上，由彻底的政策松绑和其固有的稀缺性、国际化属性共同驱动的。这是一种在成熟市场经济逻辑下的周期性反弹。
大陆房地产的困境，则是旧有“高杠杆、高周转”发展模式的总清算，涉及更深层次的结构性问题，包括人口、债务、经济转型等。解决这些问题需要时间，远非简单的政策放松所能化解。当前的政策更像是在“拆弹”，而非“点火”。
展望未来，这种分化可能会持续。大陆房地产将进入一个漫长的“L型”底部调整期，房企数量会大幅减少，国有房企和财务稳健的港资房企市场份额将提升。而香港楼市在短期反弹后，其长期走势将更紧密地与全球资本流动和利率环境挂钩。两者的发展逻辑，已经走上了不同的道路。