越秀地产(00123)（1）-—地产应该有一波行情要来了。

$越秀地产(00123)$ 先从宏观叙事吹水。 股票，地产，债权分别是美，中，日三大经济体最核心的金融主体。 国内地产一鼓作气跌了50%很多城市回到了15年涨价去库存的价格。摩根这些大行都是预期最快27年初企稳，但这么巨大跌幅，虽然时间尺度有限，但放眼全球地产的跌价周期都不会超过3年。我们是例外，但中间股票来点小行情，也不是不可以。

选中越秀地产和$粤海置地(00124)$ 用的是我对地产股选择的核心指标：在债务可控不涉及违约风险情况下，核心城市核心区域/市值，数字越大越好。 从而选择了这两家居然都在广州。$万科A(SZ000002)$ 化债不够明显情况下优质资产去化就很大了，而且这两年几乎不拿地没法推新更迭，万科我以往印象就是品牌力非常强在顺周期大多拿城市边角地块却能卖的很好，可想而知几年不拿新地情况下手里剩下的地块总体成色，现在更是靠深地铁奶着。排除。保利发展研究的不深15年那会做过一段，研究不明白放弃。绿城中国这些不熟悉不做也没精力再去研究太多就用我那一个指标排除。

越秀一个地方小型地产商却三道红线都绿持续，最近两年销售冲进前八。去年政府给他退地接近200亿超过市值了，这部分不退估计损失也是这个数量相当于zf帮他减值了200亿，跌价去年自身减值24亿，减值算是可靠充足的了。这是我的理解。越秀的地90%位于核心城市核心区域，去年今年拿的几块地三个月之内就开卖，去化也是非常好。可能我观察样本有限。北京，上海居然也冲进去前几。今年前七月越秀北京销售额好像是80+亿，万科5亿左右。

在地产继续下行情况下，七月会议破天荒没有地产什么事情。让情绪又杀一波，满足情绪转折这个beat。另外果子控股超过70%，大股东还继续增持。

粤海算是之前研究比较透的，也写了看好因素，半年盈利超过市值一半，符合预期。

这种小而美地产公司有个好处，就是会乘坐这些大地产遇险的东风，该卖房子赚钱的钱要赚到，该享受遇险房企逼出的政策一点都不落下，他们还必须有个共同点国资控股。