我为什么现在开始关注房地产行业

不打嘴炮，数据说话。

这是国家统计局公布的，2005年到2025年上半年的房地产数据，核心数据是新开工面积，销售面积，销售金额。

这轮房地产调整，是从2021年下半年开始的，到现在为止，正好4年时间。

销售面积的高点，在2021年，是17.9亿平。

销售金额的高点，在2021年，是18.2万亿。

新开工面积的高点，在2020年，是22.4亿平。

2025年上半年，销售面积4.6亿平，销售金额4.4万亿，新开工面积3.0亿平。简单年化，就是销售面积9亿平，销售金额9万亿，新开工面积6亿平。

这大概是什么水平呢？

按销售面积算，倒退回了2009年的水平。

按销售金额算，倒退回了2015年的水平。

按新开工面积算，倒退回了2004年的水平。

四年时间，销售面积和销售金额，都腰斩了。新开工面积，更是只有高点的27%不到。

这里统计的销售均价，没有指导意义，是因为销售结构的原因，调整这几年，高房价的一二线城市销售占比是逐年提高的。

房价跌幅，直观感受，北京上海的核心位置，在30%左右，深圳应该超过30%，至于二线或者更低线城市，房价跌幅应该是更高的。

很多人动不动就是房地产要跌20年，理由是跟日本一样。宏大叙事，这东西，谁也没法反驳。

但是，日本失落的20年，背景是什么？是经济体量接近美帝以后，被强行按住，彻底失去发展空间。

现在世界格局是啥样，有人觉得天朝会步日本后尘吗？

房地产的持续下跌，有且只有一个原因，就是国运后退。

除去日本失去的20年这个特例，历史上各国房地产的持续下行周期，大概就是5、6年。

我们这一轮，到现在为止，调整4年，时间不算很长，但调整非常剧烈。新开工面积退回20年前，销售面积退回15年前，销售金额退回10年前。房价，大体估算，应该也退回7、8年前了吧。我不相信他会持续跌下去。

房价现在贵不贵？你别扯那些上千万的豪宅，跟绝大多数人都没关系。北京四环边上，7、80平米的二居室，虽然是老破小，单价就4万出头，300万左右就能拿下这种上车盘。这个价格很贵？假设一对夫妻，想在北京买房，25、6岁参加工作，工作个8、9年，合计税后收入3万很普通吧？一年36万，不到10年收入就能拿下一个交通和生活配套都很好的上车盘，这个房价贵吗？难道你想在大北京，毕业工作两年就有实力买豪宅？就问问你投对了胎没有？

北京如此，全国其他城市呢？

然后看一看供需。

需求端，很多人拿新出生人口下降说事，说是需求下滑。新出生人口下滑是事实。但如果以首次购房年龄25~35岁算，现在购房的主力人群应该是1990 ~ 2020年出生的，90后，人口出生是有一个趋势性的下滑，从2400万下滑到1700万，但在之后的20年，新出生人口都稳定在1500 ~ 1700万这个平台，知道2020年才开始新一轮的下滑。换句话说，未来20年，购房人口都是稳定的。

说了首次购房需求，再看改善需求。

根据花旗的研报。我们现有住房结构是这样的，1995年之前建成的，大概98亿平；1995 ~2003年建成的，大概17亿平；2004 ~ 2022年建成的，大概120亿平。

我们算个大数，20年前建成的老房子，大概120亿平。按每年5%的更新需求，就是6亿平。现在每年商品房的销售面积，才9亿平呀！所以，说每年新房销售，会往5、6亿平滑落，你是拍脑袋还是有盘过数据？

供应端，每年新开工面积，5年锐减73%，从22亿平到6亿平。并且，这些年每年的土地新出让面积，一样断崖式下滑，以至于从2023年开始，国家统计局不公布新出让土地面积和金额了。我引用一个花旗研报的数据，2005年开始的300城住宅用地出让面积，2024年是2020年的32%。

所以，供应端，是剧减的。而且，如果市场不会暖，供应端会持续低迷下去。

2025年，新开工6亿平，销售9亿平，这里面，3亿平的差距，都是在卖老库存。现在库存是多少呢？根据国家统计局数据，2025年8月末，待售商品房建筑面积7.6亿平。

需求端，这几年是被严重压制的，但需求未来20年都没问题。供应端，未来是锐减的。库存并不高，您觉得未来会发生什么？

另外，我再说一个观点，房地产价格，长期看，就是国运最直接的反应。我看好国运，所以，我看好地产。

投资， 我搞了20年，我学到的一条铁律就是，当资本市场开始宏大叙事的时候，就处在变盘的边缘了。这里面的逻辑是，已经上车的，没法用常规估值说服自己，开始YY了。没上车的小白，听了这种YY，觉得很有道理，看着股票天天涨，忍不住开始入场买单了。等小白买了单，最后一波购买力就消耗完了。然后，你懂的。

底部全是利空，顶部全是利好，每一轮都这样，我不相信这次不一样。

资本市场，我从不相信宏大叙事，我只相信周期轮转。

房地产是典型的周期性行业，不能长期投资，但是，他不代表不能投资。周期性行业的好处就是，在底部，他会给你一个匪夷所思的便宜价格，你如果确定他死不了，能回暖，能永续，那么，勇敢的蹲进去，蹲一波几倍涨幅以后，把筹码卖给在周期高点相信了YY的小白。

最后，提示一下风险。房地产行业，现在还在左侧，还在下滑中。我也不相信这个行业的股票短期之内就能趋势性上涨。我自己现在也只有观察仓。你别看了我的文章，头脑发热，马上就梭哈，套你个1年时间太正常了，我确定你熬不住。

但是，我想表达的是，这是我看遍整个市场，现在最值得密切关注的行业，能永续，跌幅巨大，周期低点，未来具备企稳反弹的可能，而且，这个未来并不遥远。

等着，后面有充足的时间在里面慢慢挖好标的……