万科小股东的诺亚方舟-万科海外控股（01036)
， 万科企业发盈警，预计2024年转盈为亏，亏损450亿元人民币。同时郁亮辞任万科董事会主席，由深铁集团董事长辛杰接任。而总裁祝九胜则辞任公司所有职务。朱旭辞任董事会秘书，由田钧接任。等同于全面被深铁集团接管。消息出来后股价不跌反涨，表明小股东对国企兜底还抱有希望，但个人认为在房地产行业不出现彻底反转之前，万科已处于实质性破产边缘，风险收益不成正比。深铁接管最好结果也是希望能实现有序重组，而不是突然失控造成市场动荡。就算历时多年重组成功，劣后的股东也所剩无几，现在正确的策略应该是抽身离场，而不是幻想股价反转。
同时，万科的一家子公司万科海外控股1036的小股东，反而因此迎来了历史双击时刻。
万科海外控股市值只有5亿港币，PB倍0,12倍。目前完全是烟蒂的估值。大股东万科集团占有75%的权益。中信资本有8%的股份。研究一下它的资产：
1 麗晶中心總建築面積62%。合64万呎，账面价值20亿，24年上半年租金收入0.46亿，出租率91%，23，24年出售部分面积，售价都在账面价值之上。
2 擁有星寓之全部權益。合6.5万呎,星寓已重新發展為酒店及服務式住宅，並 於二零二三年九月營業。星寓的平均出租率約為88%，平均房租為港幣902元，24年上半年星寓產生的收入約為港幣23,900,000元。
3 连方1 香港九龍深水埗住宅，合6.3万呎，24年下半年已竣工，共158伙，已出售105伙，账面价值9.7亿元。
4 沙田顯和里住宅项目50%权益，合6.3万呎。合8.9万呎, 预计25年开盘。
5 美國（「美國」）三藩市之若干物業之股權
6 資產管理服務， 24年上半年本集團為萬科香港訂約各方於香港、英國及美國之項目向萬科香港訂約各方提供管理服務。作為回報，本集團收取(i)就 萬科香港訂約各方於英國及美國相關項目投資資本總額每年按1.25%計算；及(ii)就萬科香港訂約各方於香港相關項目投 資資本總額每年按1.8%計算之管理服務費。於期間內，本集團提供資產管理服務之收入約為港幣95,300,000元。期間內，提供資產管理服務之分部盈利約為港幣32,600,000元。
7 帐上现金4.8亿，银行贷款3.5亿，净现金1.3亿。
万科海外控股之前定位于万科集团的海外投资平台，20至22年进行了不少海外投资，但遇到香港房价下跌和港币利率大涨，导致22年至今业绩大跌，股价低迷。但至今所有投资支出已全部完成，大的减值也已完成，投资项目已陆续进入回报期。比如连方1销售良好，25年底前公司将有10亿回款，成为净现金11亿的企业。
另一方面，大股东万科集团偿债压力巨大，在2025年到期的境外债约有2笔，债务总额约36亿元人民币（本息约折合5.14亿美元），其存续的境外美元债共有17.8亿美元。债务压顶的情况下，万科集团已停止海外扩张，同时有强烈的海外资产变现要求。
一但停止对外投资， 万科海外变成了妥妥的现金牛企业，25年底公司净现金超10亿，未来每年近2亿的现金流入。集团偿债压力下，有很大动力进行子公司资产变现，保守按资产8折变现计，万科海外可回流现金28亿，加上净現金11亿，是目前5亿市值的8倍，再开启大额分红还债，未来股价会迎来5到7倍的巨大上升空间。