$南京公用(SZ000421)$ 租售同权政策将于2025年9月15日试行，核心目标是保障租房居民在教育、医疗等公共服务领域与购房者享有同等权益。这一政策将显著利好住房租赁、物业管理、金融支持及区域试点企业。结合政策导向与行业布局，以下A股企业有望受益：
🏠 一、住房租赁运营龙头
1.
万科A（000002.SZ）
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核心优势：旗下“泊寓”是国内最大的集中式长租公寓品牌，管理房源超20万间，覆盖全国30个核心城市，出租率长期维持在92%以上
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政策联动：深度参与深圳、广州等试点城市的保障性租赁住房建设，2025年计划新增房源5万间，直接受益于公共服务配套升级
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财务表现：2024年租赁业务收入突破50亿元，REITs发行后估值重估空间大
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2.
世联行（002285.SZ）
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轻资产模式：以“世联红璞”品牌运营长租公寓，通过托管模式避免重资产投入，2024年在管房源超10万间，主要布局一二线城市核心地段
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技术赋能：自主研发“悠租云”系统提升运营效率30%，参与广州、武汉等城市租赁试点，2025年目标拓展至50个城市
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3.
我爱我家（000560.SZ）
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市场地位：全国性房地产经纪龙头，“相寓”品牌管理房源超27.9万套，覆盖20个城市，2023年租赁业务收入占比达35%
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创新服务：与蚂蚁集团合作开发“区块链+租赁”平台，提升交易透明度，受益于北京、杭州等城市细则落地
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🔧 二、物业管理与资产运营
1.
招商蛇口（001979.SZ）
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资源协同：依托深圳前海蛇口自贸区资源，打造“产城融合+租赁住房”模式，央企背景在土地获取和融资成本上具优势
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政策支持：2024年租赁业务营收同比增长30%，估值受政策催化显著
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2.
滨江集团（002244.SZ）
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区域深耕：杭州区域龙头，持有大量优质商业物业，2024年发行长三角首单保障性租赁住房REITs，融资成本低于行业均值
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业绩表现：租赁业务净利润占比提升至15%，估值溢价显著
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3.
张江高科（600895.SH）
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科技园区联动：作为张江科学城核心开发主体，为科技企业提供全产业链空间载体，承接上海租赁住房试点项目
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政策倾斜：上海“租购同权”细则推动租赁需求增长，2024年新增管理面积500万平方米
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💰 三、金融支持与REITs创新
1.
建设银行（601939.SH）
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产品创新：推出全国首个租赁贷款“按居贷”，2024年发放规模超200亿元，利率低于房贷1个百分点
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平台建设：“CCB建融家园”平台上线房源100万套，覆盖30城，实现选房到贷款全流程线上化
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2.
保利发展（600048.SH）
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央企资源：背靠保利集团，品牌信用优势显著，2024年中报营收1392亿元，净利润74.2亿，财务稳健
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REITs布局：参与多地租赁住房REITs发行，融资渠道畅通
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📍 四、政策试点区域龙头
1.
南京公用（000421.SZ）
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本地化优势：南京为首批试点城市，公司承接保障房项目建设，与南京地铁合作开发TOD租赁社区，2025年计划推出1万套房源
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去化率提升：南京“租购同权”明确租房子女就近入学，项目去化率达90%
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2.
深圳华强（000062.SZ）
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区域红利：深圳“十四五”规划新增租赁住房40万套，公司“华强城”项目提供5000套人才公寓，享受税收减免超1亿元
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配套升级：引入教育、医疗资源打造“15分钟生活圈”，租金溢价率15%
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⚠️ 五、风险提示
1.
政策执行差异：部分城市教育资源分配、户籍改革尚未完全落地（如郑州、合肥），可能抑制租赁需求释放
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2.
盈利压力：租赁业务毛利率普遍低于开发业务（约15%-20%），需关注企业现金流稳定性（如三六五网2024年业绩下滑）
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3.
竞争加剧：头部房企加速布局长租公寓，2024年新增房源超50万间，中小房企面临退出压力
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