未来五年房地产发展格局展望

$保利发展(SH600048)$ $招商蛇口(SZ001979)$ $华润置地(01109)$

房地产市场在2021年达到历史高位后，已经连续调整四年，2021年总量达到17万亿的规模，到今年已经下降一半，大概为8-9万亿的规模，房价也已经从高位向下调整了40-50%，极少部分城市甚至下降超过了一半。到今天这个节点，展望未来2026-2030年的国内房地产，我们做出以下几个判断：

1.房地产市场规模基本到底，这个判断是目前8-9万亿的总量，已经基本到底了，未来即便有所下降，幅度也不会大了，从最坏的角度看，每年8万亿左右的量是有的，这个比例，已经只占GDP的6%左右，比例已经很小了。

2.房屋总量已经够了，但结构性短缺仍然存在，一二线城市总量仍然短缺，三四五线总量过剩，农村则严重过剩。所以未来的房地产机会主要集中在一二线城市。好房子短缺，差房子过剩，过去三十年，主要解决的是有房住，未来主要解决的是住好房。尤其是过去十年建的房子，质量差，楼层矮，容积率高，居住体验差，未来房地产将泾渭分明，好房子和差房子区别定价，分化非常明显。

3.新房平均房价基本到底了，我这里说的是新房，不包含二手房，因为未来的新房和目前的二手房，从本质上是两个不同的产品，未来的房子着眼于好房子，也就是层高高于3米，容积率低于3，总高度低于80米的好房子。现在新房供应量在逐年减少，2019年高峰期新开工面积22.7亿平方米，今年开工量大概不到6亿平方米，下降幅度达到73%。今年新房库存也出现小幅下降，这表明新房供给减少快于需求下降速度，供需关系已经到了临界点，所以会导致未来新房售价触底回升，这是一个比较确定的事情。

4.区域分化加剧，一线和二线城市房价逐步触底回升，其中北上深是最先触底回升的，之后就是广州和二线城市。北上深2026年将是历史性低位，不会再向下了，当然我这里说的仍然以新房为主，二手房则要看区域和楼盘，但北上深二手房平均价也基本上触底了，这里要把老破小除外，因为现在拆迁旧改很难，这些小区无法居住，没有居住属性，所以没有价格支撑。三四五线城市，如果人口净流出，那么房价仍然会继续向下，到最后房价可能会跌去60-70%左右，如果人口净流入，那么房价会在跌去50%的时候触底回稳。

5.原有旧改拆迁模式基本停止，未来房票可能会成为新的选择项，政府可能会通过成立中储房和房票方式，将无法居住，又难以原拆原建的小区，通过发放房票的方式，进行回收，然后再重新招拍挂，原来的旧改模式，楼越改越高，这极不合理，住宅还是要回归到合理方式，城市发展也要回归到合理方式，超高层住宅在国内没有必要。目前包括广州，深圳都有放票落地，未来还会继续优化放票模式，最终大概率会全面推广落地。。

6.房地产企业竞争格局分化，超过99%的房地产企业会从市场消失，高峰期全国有10万家房地产企业，经过这一轮供给侧去产能，99%的房地产企业会消失，最后全国只剩下1000家左右的房地产企业，绝大部分民企会彻底出局，未来会形成以五大央企为主，地方国企为辅，民企作为补充的房地产格局。其中五大央企为保利，中海，华润，招商，绿城，国企则以地方城投为主的地方国资，这些未来仍然会继续存在，像广州的越秀，深圳的深业等等。五大央企将占有30%的市场份额，市场集中度会大幅提高，利润和市值也会从底部开始逐步回升，最后成为类似于中国移动，中国石油这样的稳定经营的企业，每年的分红回报会达到5%左右，成为国民房地产的支柱性企业。

7.房地产限购政策，鼓励购买政策。未来房地产限购政策大概率会全部取消，现在还有限制的主要是北上深，这些政策大概率会彻底取消，同时鼓励购房政策，类似于以旧换新补贴，购房贷款贴息等，会逐步落实。房地产市场将完全回归市场属性，回到其本来的状态。

8.房地产是周期之母，房地产不触底，经济就不触底，消费就不触底，房地产自身有其周期，有自身规律，政策只是延缓和加速这个周期，不会完全改变这个周期，从历史规律看，发达国家房地产一般占GDP的10%左右，而我国现在房地产只占到6%左右了，所以已经降无可降了，过去30年虽然已经建了足够多的房子，但房子本身是商品，不是永久性资产，需要更新，需要重建，有使用寿命，这个更新的量，新建的量，未来就成为一个基础盘，这个基础盘，也就是每年8万亿左右的量，已经是底了。

总结，对于未来5年的发展，我们的结论就是，最坏的时刻已经过去，未来已在脚下。