$保利发展(SH600048)$ $招商蛇口(SZ001979)$ $华润置地(01109)$

2025年一线4城市新房销售2.3万亿，二线32城市新房销售金额2.2万亿，三线城市销售金额2.3万亿，四五线合计0.6万亿，一二线合计占比60%，总规模在4.5万亿，一线人均居住面积（套内）28平米，还低于日本东京的32平米，二线城市也低于日本东京，也就意味着一二线城市仍然有大量的新增购房需求，一方面是现在人均居住面积还小，另外一方面还有人口净流入。三线城市的人均居住面积已经和日本东京持平，从总体上来讲，房屋总量是够的，只有结构性需求，也就是改善型住房需求，而四五线总体已经过剩，未来没有机会了。

那么从房价来说，一线一季度已经到底，并开始企稳往上，二线最迟下半年大概是三季度（延后半年）就会企稳，并开始往上，三线在年底或明年一季度（延后一年）企稳，未来将保持稳定，四五线则最终完全回归居住属性，谈价格已经没有太大的意义，因为没有新房供应了，也没有开发商愿意开发新楼盘。

房地产未来就是逐渐分化，一二线具有部分金融投资属性，四五线完全回归居住属性，三线则属于两者之间，看地段看楼盘，少部分具有金融属性，大部分只有居住属性。

那么未来房地产的核心就在于一二线的4万多亿，这就是房地产的核心所在，所有房地产公司都围绕这块来开展业务。

全国一二三线房屋总量是280亿平方米，人口5.8亿，按照50年更新周期，每年5.6亿平方米，全国480亿平方米，每年更新9.6亿平方米，所以从短中长来说，现在的开发面积都是绝对的底部，因为去年的竣工面积只有6亿多平方米。