关于房地产市场当下的判断

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一季度马上结束了，房地产市场的相关数据也越来越明朗，其中几个数据如下，一是全国百城新房价格一季度同比上涨2-2.5%，这里指的是新房，并非二手房，二手房价格同比还是下跌的。上海和北京二手房价格3月份环比微涨0.2%和0.3%，这说明京沪二手房价已经止跌回稳了，这是一个非常积极的信号。那么我们可以说，从全国一二线城市的情况来看，房价已经到底或即将到底，这个时间范围就是一季度到三季度之间。下面我们展开来讲。

首先从政策层面：

自从去年上半年住建部发布房地产开发新规《住宅项目规范》之后，房地产高质量发展成为核心要点，限高80米，容积率不超3.1，层高不小于3米，可以明显看到新建房屋的品质大幅提升，这从新房销售单价同比上升就可以看出来，你可以理解为现在的新房在品质上已经不是原先房屋可以相比的，是属于更高品质的房屋，理应卖更贵的价格，这也意味着以后的新房价格逐步上升成为事实，因为提供了更好的产品，消费者理应花更高的价格，而对于刚需或消费能力有限的居民，更多的是购买二手房，因为新房更倾向于大户型，无论是单价还是总价，都更贵。

去年下半年到今年中央和地方不断出台促进房地产消费的政策，包括降低税费，降低公积金贷款利率，提高公积金贷款额度，降低首付比例，取消和减少限购，购房贷款贴息，以旧换新补助等等。稳定房地产预期，是当下的主要目的，房地产是周期之母，是通缩之源，地产不稳，通缩不止，所以稳住房地产已经是刻不容缓，而从客观规律来讲，房价从2020-2021高位已经连续下跌5年，而从全球数据来看，4-6年是调整的统计周期，现在从时间节点上和调整幅度上，都是企稳的合理点位。

38号文件发布，全国原则上不再新增商品房土地供应，这是从源头上控制了供给，虽然历史存量还很多，但管住新增，那总量就是有限的，随着开发，那供给就会越来越少，短期内对市场影响不大，但中长期对市场影响是巨大的，从今年已经发布的供地规模来看，大部分城市今年的售地规模下降了，也就是政策已经开始传导到执行层面了。新房价格上涨，自然会在市场上形成两个消费层，让普通消费者更坚定的购买适合自己的二手房，购房需求会陆续释放，因为不需要等待新房了。

房价连续下跌5年，下跌幅度50%左右，在这个时间点，房价继续下跌就会带来系统性的金融风险，这是不得不防的，这也正是今年各种政策不断出台的目的所在，我们不能线性的认为人口下降，房价还要持续下跌，这种思维是要不得的，系统性金融风险一旦发生，代价会非常大，必须要稳住一二三线的房价，这是政策底。

总结来说，政策主要就3个点，一是控制新增，这是托底，二是高质量发展，新房面向改善和高消费者，三是各种促销费政策，所以政策都指向一点，那就是稳住房地产，全面扭转房价下降，让房地产回归到正常的市场形态上来。

其次，从需求上来看：

从需求端来看，我国目前主要城市的人均居住面积仍然落后于全球主要国家，截止2025年底目前一线城市人均居住面积28平方米，二线城市30平方米，这里都统一按照套内面积计算，也就是说，我们国家即便是跟日本比，人均居住面积都还有很大的增长空间，按照全国一二线城市5.9亿人口计算，人均居住面积还需要提高8个平方米，也就是47.2亿平方米，还有相当大的市场空间。

从经济发展来看，人口向大城市集中的趋势仍然存在，农村现在确实是没有多少人了，但四五线城市仍然有大量人口，而四五线城市的就业需求是非常小的，这些人口未来还要继续向一二三城市集中，所以一二三线城市的住房需求仍然有相当大的空间，而四五线城市和小城镇的需求是萎缩的，供应是过剩的，这是结构性差异。

总结来说，从需求端来看，一二三线人均居住面积仍有提高的空间，一二三线人口仍然处于增长的周期，也就是说一二三线住房需求仍然有相当大的空间。

第三，从供给来讲：

经过5年的下降周期，房地产开发企业数量已经从高峰期的10万家，到去年仍然有开发或销售的已经下降到不足2万家，已经大幅减少80%，而2025年还在拿地的企业数量已经不超过2000家，可以说，房产商已经减少超过8成，而具有持续拿地开发的企业数量已经减少98%，这个供给的减少是远超需求下降的，需求只下降了50%。

在2021年竣工面积高峰之后，全国房地产竣工面积已经连续大幅下滑，2021年是10.1亿平方米，到2025年，已经只有6亿平方米，下降超过4成，这说明新增房屋面积大幅下降了，这从待售面积已经不再增长也能看出来，随着销售的持续，未来待售面积下降，库存下降就是必然的。

38号文件后，今年全国主要城市的土地供应面积都同比继续下降，这也意味着面粉供应也减少了，但同时由于高质量发展，限高80米，容积率不超3.1的要求，同样面积的地块，房屋数量减少了，这从另外一个方面，也减少了新增房屋的供应数量。

总结来说，就是从供应层面，房地产开发公司减少98%，新增房屋数量大幅减少，整体供应的减少远大于需求的减少。

第四，从住房更新的角度

全国城镇总共有480亿平方米的住房，按照50年更新周期来看，每年有9.6亿平方米的更新需求，也就是即便不算新增，单单更新每年就有9.6亿平方米，当然这个量，每年有一定的差异，主要是因为房屋的建造时间不同，这意味着房地产的总需求，会稳定在现在的规模水平，也就是每年8万亿元左右的水平，发达国家房地产占GDP的比例大约是10%，我们现在只有6%，已经属于较低水平了，未来不会再低了。

未来城市更新，会更多的依赖房票模式，告别以前越盖越高的畸形发展模式，回归到合理的城市生态模式，这也会带来一个变化就是原来高容积率的小区，拆除后房屋套数会减少，因为有房票，所以对政府的影响是比较小的，对原居民来说，通过更新，也提高了生活品质，虽然房屋套数可能减少了，购买新房需要补钱，但城市更合理，更宜居。

通过上面四个方面的分析，我们可以得出结论：

1.全国房地产的底部已经明确了，这个底包括政策底，市场底，都已经是确认了，未来无论是房价还是市场规模，都不会再往下了。

2.需求仍然在，供给在减少，未来房地产市场剩者为王，活下来的2%会主导市场，说简单点就是央企五虎+地方国企和部分民企的市场格局。

3.房地产市场进入新阶段，高质量发展+寡头垄断阶段，市场集中度的提高，带来寡头的高利润。

最后一句话，最坏的时刻已经过去了，要抛弃悲观思维，树立理性乐观的思维，重新审视房地产行业，珍惜当下的投资机会。