谈谈保利发展的估值问题
有关保利发展的估值问题，主要涉及以下几个：
首先，资产质量问题，保利发展现在PB只有0.36，有很大的折价，这个折价主要就是担心库存减值问题，所以首要的就是资产质量问题。这里面有个前提，就是企业的持续经营问题，如果持续经营没有问题，就不存在破产清算或破产重组，那么就只剩下纯粹的资产折价问题，从这点上讲，保利发展不存在破产清算的风险，目前利息费用还在下降中，说明资金充裕，没有任何的可持续经营风险。
保利发展的库存主要是两个，一个是土地，另外一个是房子，截止去年3季度末，是7462亿元，保利发展的业务主要在一二三线城市，那么库存的折价问题，主要就是跟房价有关，那么核心问题就在这个时间节点，房价怎么走的问题，目前主要城市新房价格已经同比上涨，二手房价格上海北京环比上涨，那么我们可以说一线城市的房价已经止跌回稳了，按照过去的规律，二线和三线的预计会延后半年，也会止跌回稳，那么这个资产计提的问题，就已经到头了，未来不存在继续大规模计提的风险了。
房价连续下跌5年，下跌幅度50%左右，在这个时间点，房价继续下跌就会带来系统性的金融风险，这是不得不防的，这也正是今年各种政策不断出台的目的所在，我们不能线性的认为人口下降，房价还要持续下跌，这种思维是要不得的，系统性金融风险一旦发生，代价会非常大，必须要稳住一二三线的房价，这是政策底。
总结来讲，保利发展的资产质量问题无须担心，现在的折价已经远超实际状况，按照正常来讲，PB在0.8比较合适，现在已经大幅折让了。
其次，主营业务发展分析
第一块主营业务就是新房销售，房地产进入高质量发展阶段，未来新房主要是第4代住宅，楼高限高80米，层高不小于3米，容积率不高于3.1，也就是俗称品质房，这跟以前的房子有本质的区别，在以前也可以称之为豪宅，本身的定位就是比较高的，针对改善型和高消费客群，价格上也会更贵，也更好卖。这一点从今年主要城市新房价格同比上涨2-2.5%就已经可以看出，新房销售的价格是往上的，跟二手房价格同比继续下跌形成鲜明对比。随着38号文件的发布，未来城市新增供地已经开始减少，未来新房供应也会逐渐减少，虽然需求也在下降，但供应下降远超需求下降，另外新房的品质完全不同以前的房子，属于稀缺产品，自然不存在销售困难的问题，这一点，参考去年底到今年广州，深圳，上海的豪宅楼盘，就看的非常清楚，基本上都是日光盘，这对于保利发展这些房企来说，是好事。
第二块主营业务就是物业收入，这一块是一个稳定增长的业务，随着每年交付的增加，在管物业面积也在不断增长，这块收入是持续稳定增长的。其中第三方项目占大头，这一点在未来房地产集中度不断提高的情况下，第三方项目增长可能更快。2025年6月底在管面积8.34亿平方米，而到今年3月份，在管面积已经达到10亿平方米，大幅增长1.66亿平方米，就说明了这一点，母公司项目占比不到30%。去年营收大概是170多亿的水平，未来这块每年仍然保持5-6%的增长水平。
第三块是自持物业租金收入，去年大概是50亿的水平，但增速比较快，增速超过25%，未来这块增速会相对高一点，每年在25%的增速水平，公司内部规划是到2027年这块业务收入做到80亿，这也是公司在房地产高质量发展阶段，业务模式的一个调整，未来住房开发，物业经营，物业服务三块要更加均衡。这两块加起来到2027年270亿的规模，每年符合增速大概在10%，净利润在9-10%的水平。
第三，市场格局，经过5年的房价下跌周期，全国有持续开发能力的房企数量已经减少了98%，目前全国仍有能力拿地的企业数量已经不到2000家，未来这一数字还将继续减少，最后大概也就只剩1000家左右，从高峰期的10万家到最后的1000家，市场集中度大幅提升，基本形成了央企五虎+地方国企和部分民企的格局，其中有全国开发能力的就只剩下5家央企了。房地产总规模未来会保持在8万亿左右的水平，随着市场集中度的提高，保利发展的营收规模还会持续缓慢增长，但随着竞争的减弱，产品的毛利率会提高。
未来房地产的格局跟现在的银行比较类似，一方面是央国企主导，另外一方面市场集中度不断提高，未来主要是城市更新为主，需要协调地方政府和居民，这对于央国企来说，也更加容易，同时作为国家支柱行业，由央国企主导的市场，也更稳定，更有利于国民经济的持续发展。未来央企五虎占据全国40-50%的市场份额是没有问题的，也是比较合适的。
第四，营收和利润预测，2025年是保利发展的一个历史低点，营收3000亿水平，利润10亿出头，从2020年房价到顶后，持续5年的房价下跌，对保利发展的利润影响是比较大的。
今年是转折年，在营收方面今年和去年将保持差不多的水平，也就是3000亿水平的规模，但净利润会增长到100亿元左右，主要原因是根据公司内部年度规划2026年减值预计从2025年69亿将至10-30亿，同时毛利率2025年的13.4%修复至14%-16%，这一减一增，大概能增加90亿利润。同比增长超1000%。
2027年净利润会突破150亿，主要得益于毛利率的持续修复。2028年200亿，2029年300亿，最终会保持在300亿+的水平。
从利润的估值来讲，从未来三年的300亿利润水平，按照10倍的估值，市值在3000亿的水平，也就是按照现在700亿市值，有超过4倍的增长空间，也算是一个标准的5倍股了，这也符合央企主导房地产局面下，全国房地产龙头老大的市值水平。今年按照100亿的利润水平，估值也会修复，股价会回到PB0.8的水平，也就是13元的水平。
简单总结，保利发展现在从资产质量估值来讲，已经到了绝对底部，从营收利润估值来讲，未来有5倍增长空间。从未来的股价走势演绎来看，地产龙头会走出过去几年银行的走势，一波稳定而又缓慢上升的长周期牛市行情，最后成为稳定的分红股票，每年分红收益在5%左右。
参考文献：