南京高科的估值分析第五版
今天为大家分析的股票是南京高科，代码600064。
南京高科是一支房地产股，准确的说应该是一支城投类的股票，也是我认为最接近中国伯克希尔的一类股票，我以前一直想找出一支类似老巴伯克希尔一类的股票，银行肯定不是，券商也不是，保险更加不是，算来算去，居然只有城投一类公司比较像是伯克希尔，它有投资的自主性，有发展城市的要求，融资方便，不追求短期收益，永远跟随文件走向，貌似符合一家投资公司的所有要求。当然，南京高科没有某合肥那么牛，但从它的财报来看也算是比较可以了。
如果要给南京高科分类的话，它应该算是一支价值股，股息率接近百分之四还算可以，盘子有一百多亿也不算小，估值极低只有六倍出头，历史从无亏损，而且基本上是一直利润增长的，下降的年份极少，从二零零五年算起到现在二十年增长了二十倍，年化增长率应该有十五个点左右。
南京高科也有一些风险点，最大的风险点在于它现在主业房地产还没有完全出清，不过已经不再拿地了，销售的房屋全部是过去建的，总体来看还算过得去，对公司的投资项目，我这里只看过去的业绩还是不错的，但毕竟投资有一定的不稳定，所以拿它来作为价值股的中军配置是不妥当的，但是作为困境反转也好，价值成长吃息也好，买一点搏个将来是没有问题的。
先看南京高科的基本面，它现在八块四左右，估值六点二五倍，去年四季度业绩是亏损的，因此今年四季度应该还更好点，动态市盈率还可以降一降，就算今年的业绩与二零二二年持平，也是不断创新高的，营收数据不太好看，不过它这个营收因为主业的变动是不准确的，营收下降恰恰说明房地产的业务没有增加，是件好事，只需要将来房地产业务出清，估值肯定要向上拔一下，创投再怎么说也要给个十倍以上的估值吧？南京的投资环境我觉得还是可以的，自古以来经济就没有弱的时候，想必也有无数好的投资项目等待南京高科挑选吧。
景气度来看，现在是国进民退，有国资背景的南京高科肯定是有不少红利的，无论从融资成本，项目挑选，背景条件应该都是可以的，现在赛博朋克化越来越严重，资本总是向极少数聚集，投资公司应该也符合这个时代背景，向财团方向转变。
资金面来看，现在南京高科处于五月线附近，是个不错的买点，它的所有长中期均线全是多头排列，说明资金还是非常看好的，保险的话可以把网格向下铺到三十季线附近，不过我觉得这类公司波动率还是比较小，买一点试试水，如果过几个月回头来看股价跌了，再继续追加资金就好，房地产下行也不是一年两年就能结束的事，买点不必急于一时。
总体来看，南京高科基本面好，景气度较好，资金面较好，有一定的永续增长能力，算是价值股里一支很不错的标的，有预期差，算是中国另类的伯克希尔，投资水平较高，可以尝试一下。
研报要点总结
南京高科（600064.SH）是南京区域综合型城市运营商，业务涵盖房地产开发、创投投资、市政建设等，以创投滚动运作和业务转型为核心战略。
1.公司业务：地产+创投双轮驱动
1）核心业务分为三大板块：
- 房地产开发（传统业务）：通过房票安置等手段加速去化，2025年前三季度销售额同比大增
- 创投投资（核心成长业务）：战略投资南京银行，2025年上半年实现投资收益12.58亿元，同比增19%
- 市政建设（稳健业务）：2025年上半年市政业务收入3.20亿元，毛利率稳定
2）收入结构：
业务类型
2025年上半年收入占比
房地产开发
87.5%
创投投资
10.2%
市政建设
2.3%
3）客户与市场：聚焦南京都市圈，客户以政府平台和本地居民为主，无海外业务
2.公司亮点：创投转型与地产去化双轮驱动
1）行业前景：
- 创投业务：南京银行战略投资带来的长期收益，2025年股权投资收益占净利润比例超30%
- 地产业务：南京城市更新政策红利，2025年前三季度房地产结转收入同比增58.19%
2）护城河：
- 区域深耕优势：南京国资委背景，获取优质土地资源能力强
- 融资成本优势：2025年上半年平均融资成本2.53%，显著低于行业平均水平
3）近期催化剂：
- 2025年一季报净利润同比增31.6%，创近五年单季增速新高
- 南京银行股权价值重估，2025年公允价值变动收益316.27万元
3.核心投资逻辑：短期业绩释放+中长期转型
1）短期逻辑：
- 房地产结转收入增加：2025年前三季度营业收入23.95亿元，同比增58.19%
- 投资收益提升：2025年上半年公允价值变动收益316.27万元，同比增19.01%
- 业绩弹性：2025年动态PE仅8.64倍，显著低于行业均值
2）中长期逻辑：
- 创投业务占比提升：2025年股权投资收益占净利润比例预计超40%
- 战略投资收益：南京银行分红率稳定在30%以上
- 资产周转率提升：2025年前三季度经营活动现金流净额6.72亿元，同比转正
4.潜在风险：地产政策与投资波动
核心风险需关注：
1）行业政策变化：房地产行业调控政策可能影响去化速度
2）投资收益波动：资本市场波动影响公允价值变动收益
3）流动性风险：一年内到期非流动负债规模仍较大
总体而言，南京高科通过地产去化释放现金流，创投转型创造新增长点，短期业绩确定性强，中长期估值修复空间显著。
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