简单聊一下$太古地产(01972)$ 的新投资项目吧，太古内地新投资了7个项目：
1.广州太古汇汇坊及文化中心改造。改造完成后，商场19.2万方+办公16万方+文华东方酒店6万方，（广州天环广场总建筑面积11万方），太古的商业的领先地位将难以撼动。广太现在一铺难求，这个项目的投资回报是高确定性的。
2.聚龙湾太古里+三亚太古里+西安太古里。这三个是新建的项目，只做商场部分。太古商场的坪效领先同业及办公楼项目太多了，并且目前均已锁定头部重奢品牌（坪效是一般品牌的2-3倍）。这三个项目均是与国企合作，融资利率很低，确定性高。
3.上海两个项目，也是与国企合作，前滩太古里二期+太古源商办项目，现在热销的太古源就是其住宅部分。由于太古源售价远高于预期（市场预期14万，实际售价17-17.6万），扣除可售货值后，持有前太二期及太古源商办的成本很低，回报率极佳。项目完成后，前滩太古里将形成盒子+街区的最佳组合，人流量及租金回报将跃升。
重点分析一下颐提港二期（已改名北京太古坊）的投资效益，颐提港二期是太古旗下投资回报率最低的项目，没有之一，因为地拿贵了，且涉及大面积办公楼投资。
颐提港一期，商场8.7万方，办公5.5万方，酒店3.4万方。
颐提港二期，商场8.3万方，办公26万方，酒店3.2万方。
酒仙桥附近城市界面巨变，中建及中海的豪宅项目热卖，项目目标客户价值飙升，道路也将由两车道改为六车道，且颐提港坝河改造后设置了游船码头，可乘游船通往城市副中心。
颐提港二期，多了20万方办公楼，商场部分因为多了巨量办公楼及附近豪宅高净值客户的人流，商场坪效肯定是更高的，并且会显著拉升一期坪效，如果再考虑上奢（坪效提升1倍），二期坪效应该会高于一期。
一期租金收入6亿，二期租金收入预期14-15亿另外还有一期坪效提升的收益（预估2-3亿），我们保守假设，3年成熟期后，二期租金收入12亿。
二期总投资230亿，扣除后期品牌方投资，总投资预估200亿，资本金100亿，贷款100亿。二期太古原持有35%股权，后来与人寿一起购买了远洋的持股，太古总投资40亿，人寿总投资31亿，各持有50%股权 。
二期租金收入12亿*0.63倍EBITDA系数（太古披露0.61-0.65倍），EBITDA7.56亿，财务费用3亿出头，保守计算太古可增加现金流2亿，总投资40亿，投资回报率5%。
我大致估算过一次，不考虑太古住宅项目的丰厚利润，太古内地的商办项目全部开业运营成熟后，预估长期可分红现金流将增长至100亿以上（今年派息63亿），可支持中个位数的派息增长10年，且可伴随经济的增长而持续提升。
$太古股份公司A(00019)$ $太古股份公司B(00087)$