聊几句商办地产的商业模式：
如果投资商办地产只是为了收取租金，那么回报率就太低了，算不上好生意。
好的商办项目，需要具备什么特点呢？
租金增长。
项目资产的价值，是依托于租金的。租金未来可以增长，资产价值才可以上涨，资产才有流动性。进，可以卖出获利，退可以收租吃息，进退自如。
这样，投资者可以获得两个收益：日益增长的租金收益+资产增值的收益，双轮驱动。虽然短期租金收入会受到行业景气度的影响，但优质项目的长期收入及公允价值是持续增长的。
租金增长的逻辑是什么？
人气。
只有满足了人们日益增长的需求，项目才有人气。有了人气，招商才能顺利，才能增长租金。所以重点是：满足需求。
在越来越重视个性化及体验的当下及未来，能够满足人们需求的商业形态是什么？
街区式商业+MALL；文旅体验+购物。
总之，要好玩，商业要有氛围。
$太古地产(01972)$ 的商业形态，具备文旅IP属性，是有商业氛围的。老项目：成都太古里+SKP，广州太古汇+文化中心及汇坊改造；三里屯太古里南区+北区+西区；北京太古坊盒子+非标+坝河码头+城市绿洲体育公园；前滩太古里街区+盒子；兴业太古汇+张园。
新建项目：太古源+八万吨筒仓活化改造+滨江景观带；聚龙湾太古里+协同和机器厂+广船遗址+聚龙古村；西安太古里+小雁塔+西安博物院+安仁坊；三亚太古里+国际免税城一二期+海棠湾。
$太古股份公司B(00087)$ 新一代具备文旅IP属性的商业形态，源于持续迭代的经营理念及追求卓越的企业文化。决定竞争优势的，无非还是那两点：好产品+好服务，这才是长期投资的基石。
$恒隆地产(00101)$ 正在努力学习太古，扩展老项目周边的商业，增强存量项目的竞争优势，这个思路是对的。不过盒子式的购物中心模式，可玩性及商业氛围的营造，项目的整体竞争力，相比太古还有显著的差距。
此外，太古能持续增长派息，还有两大支柱：
1.城市能级较高，底层项目可以做资本循环。太古的项目，全部集中于一线及新一线城市，高能级城市的地标物业，具备强流动性，可以卖出物业降低负债率。比如2018-2020年香港写字楼回笼资金300+亿，2025年卖出迈阿密项目回笼60+亿资金。
2.最顶级的住宅开发能力。太古的住宅产品力极强，可以做出品牌溢价，住宅业务的丰厚利润可以有效降低负债率及持有成本。
恒隆地产的底层资产项目，城市能级及项目品质参差不齐，武汉恒隆府等住宅产品力较差，去化很差，无法有效降低负债率及增加利润。恒隆目前的负债率高企，去年已到了以股代息的地步。恒隆的V3战略是一种防御性战略，可保证部分项目维持景气度，但高昂的租金，较长的改造周期，以及不菲的改造成本，运营顺利的情况下见到效益也在5-10年之后了。
相比之下，太古地产及太古B 的股息率相较于恒隆并不弱，派息增长已持续了数年且预期未来较长周期仍可保持增长，行业低谷期回购+派息增长有积极回馈股东的意愿，预期回报率、公司治理、竞争优势及永续性均比恒隆好很多。