$恒隆地产(00101)$ 的V3战略能盈利吗？
以杭州恒隆为例，根据百大集团的公告，于2028年4月起，恒隆承租武林银泰BC馆20年，每年租金1.5亿，每3年递增4.5%，前两年每年1.125亿，南北楼物业合计4.2万方。
租金成本是按1.5亿每3年递增4.5%的，改造成本按6亿计算，每年折旧0.3亿，总体算下来，租金+折旧每年2亿左右。
4.2万方的面积，能带来多少收入呢？假设杭州恒隆招商顺利，坪效能达到前滩太古里的水平，每年的租金收入2亿左右，并假设租金能持续增长，20年平均每年3亿，Ebitda系数按0.6算，Ebitda1.8亿，仍不能覆盖租金+折旧。并且，在改造的周期，需要先支付租金成本及改造费用，产生资本支出的压力，而恒隆又没有资本循环，派息增长的概率更低了。
综上，$恒隆集团(00010)$ 的V3战略是一个防御性战略，是恒隆学习$太古地产(01972)$ 新一代街区式商业+MALL 商业形态的主动求变，可以暂时维持现有项目的竞争力，但很难带来增量现金流入。