海南的大地主海南机场
如果海南变成新加坡、香港一样，海南机场的土地值多少钱？
摘要：
免税业务与加工增值将会促进海南经济的快速发展，会带来商业和工业用地的需求增长，截至2025年底，海南机场在海南以外持有土地储备约3650亩（这部分是负资产），在海南本地的直接土地储备约5955亩，与海口市政府合作开发的8400亩海口城市中心项目。在房地产项目布局上，海南机场聚焦于海口大英山CBD核心区和三亚凤凰机场周边，形成了以海南中心超高层地标建筑、海口日月广场商业地产、临空经济区产业项目为核心的开发体系。
海南经济的发展，公司整体土地资产规模庞大且战略价值显著，需要价值重估，具有十倍股的潜力。
海南封关政策红利主要体现在三个方面：
一是零关税清单大幅扩容，从封关前的1900多个税目扩大至6600多个，覆盖74%的税目，新增商品包括宠物用品、可随身携带的乐器、体重秤、干衣机、扫地机器人等；
关税清单扩容，可以提高单客购买量，增加了总的免税产品市场容量。会有更多的免税店出现，利好商业地产。
数据显示，12月18日海南自贸港封关首日，三亚全市免税销售额达1.18亿元，12月19-21日分别达1.05亿元、1.08亿元和1.02亿元，连续4天破亿。12月19日三亚全年累计销售额突破200亿元 。
二是加工增值免关税政策优化，进口料件在海南加工后增值超过30%可免关税销往内地 ；
三是保税维修扩容，新增38种商品允许开展”两头在外”保税维修。
加工增值企业会雨后春笋般地冒出来，产品销往内地，原材料30%的进口关税就免了，利好商业地产。
截至2025年10月，海南省获批加工增值免关税试点企业共129家，加工增值内销货值约110.96亿元，免征关税约8.6亿元。政策适用范围已从最初的粮油、玉石、肉类等领域，拓展到医药、珠宝、石化等高附加值产业 。加工增值比例优化为30%-40%，与RCEP原产地规则协同，吸引RCEP成员国企业将加工环节留在海南。
海南封关后，海南自贸港对鼓励类产业企业征收15%的企业所得税 ，叠加零关税政策，显著降低企业运营成本，提升全球市场竞争力。资本会蜂拥去海南建厂。
海南机场掌控海口美兰、三亚凤凰、博鳌三大机场，垄断海南90%以上航空客流，是”入岛第一站” 。公司参股免税店，免税租金收入与客流增长共振 。2024年免税租金收入已达8亿 ，未来随着国际旅客量突破240万人次（85国免签+国际航线加密） ，租金收入将进一步提升。
海南机场不仅有机场和免税店业务，已经有很多人写了机场与免税店的文章，我最看好的是海南机场的土地和商业地产项目，海南的经济发展，会给商业地产带来机遇，我这里重点讲一下。
土地储备总量与分布
海南机场的土地储备呈现明显的区域集中特征，主要集中在海南本地及全国重点城市。根据2025年半年度报告数据，公司在全国范围内拥有在建及土地储备项目25个，总面积约3650亩，其中在建项目14个，面积约1237亩；土地储备项目11个，面积约2416亩(含非建设用地约96.6亩) 。这一数据较2022年的6500亩有明显下降，反映了公司战略调整和资产优化的成果。
在海南本地，海南机场的土地储备主要由三部分构成：一是海口大英山老机场片区3000亩核心地块，这是公司最具战略价值的土地资源；二是海口城市中心项目8400亩，由海南机场与海口市政府合作开发；三是海南本地在建项目用地约2955亩。值得注意的是，2025年12月公司转让了三亚临空90%股权，剥离了约745.4亩土地资产，不再纳入合并报表范围 。
从土地性质看，海南机场的土地储备以商住用地为主，但近年来逐渐向产业用地转型。公司在海南本地的非建设用地比例较低，约96.6亩，占储备项目总面积的3.99% 。这一比例表明公司土地储备中可直接开发的商业和住宅用地占比较高，具备较强的开发潜力。
海南机场的土地储备分布具有明显的”一核两翼”特征：以海口大英山CBD为核心，以三亚凤凰机场T3航站楼和琼海博鳌机场三期扩建为两翼，形成了覆盖海南主要城市的土地资产网络。这种布局既符合海南自贸港”海澄文定”一体化发展的区域规划，也契合了公司从”地产开发商”向”机场运营商”的战略转型。
海南地区核心房地产项目及开发进展
海南机场在海南地区的房地产项目主要集中在海口大英山CBD和三亚凤凰机场周边两大区域，形成了多层次、多业态的开发格局。
海口大英山片区是海南机场的核心资产区。该区域原为大英山机场旧址，2012年经海南省政府批复设立为省级中央商务区，核心区域用地面积约3.2平方公里(约3000亩) 。经过十余年开发，大英山片区已形成”北政南文、东商西居”的空间布局，集成行政办公、商务金融、文化博览、高端居住等功能 。
海南中心项目(原名”海口塔”)是大英山片区的标志性项目，也是海南自贸港建设的省重点项目。该项目由海南机场投资建设、中建三局承建，总投资约95亿元，总建筑面积约39万平方米，地上94层、高428米，是海南第一高楼。截至2025年12月16日，海南中心已完成核心筒结构封顶(高度402米)，计划2026年底竣工验收，2027年10月投入试运营。项目业态分布清晰：1-65层为超甲级写字楼，66-91层为丽晶酒店(215间客房)，顶部设有360度观景台。项目定位为自贸港总部经济与外向型经济高地，重点吸引世界500强企业、金融机构和驻华涉外机构入驻。
除海南中心外，海南机场在大英山片区还有多个成熟运营的商业地产项目，包括海南大厦、互联网金融大厦、海口国瑞大厦等。这些项目已形成稳定的商业生态，入驻企业包括海南农信社、中石油、华为、太平人寿等。海南大厦作为目前海口已交付的最高端写字楼之一，已成为自贸港金融创新试验区的重要载体。
海口日月广场是海南机场管理运营的商业地产项目，2022年实现租金收入1.88亿元，2025年上半年租金收入稳定增长。该项目规划建筑面积约24.73万平方米，定位为一站式购物广场和免税商业中心，计划引入免税品牌，打造”购物即旅行”的消费场景，服务国际旅游消费中心建设 。截至2025年第三季度，日月广场出租面积约48.37万平方米，租赁收入超过1.25亿元。
三亚凤凰机场T3航站楼及商业配套是海南机场在三亚的重点项目。T3航站楼总建筑面积约12万平方米，商业规划面积约1.5万平方米，于2025年10月30日通过竣工验收，全面进入投用筹备阶段。该项目由海南机场集团投资建设，海南机场通过集团间接持有权益。海南机场计划将其打造成业态丰富、品牌集聚、特色鲜明的离岛免税商业地标，与三亚国际免税城三期形成联动，进一步完善海南离岛免税商业布局 。
临空经济区项目是海南机场战略转型的重要支撑。江东航空物流基地已完工并投入运营，聚焦航空特货、物流仓储、高端加工制造等领域，探索”港产城”融合模式。该项目占地114亩，总用地规模超7万平方米，由海南临空产业发展集团有限公司建设，是海南自贸港大封关航空物流及加工产业示范基地的首批落地项目。此外，公司还设立了海南领航低空产业有限公司，布局低空经济这一战略新兴产业。
海南自贸港政策下土地资产的增值潜力
海南自贸港封关运作后，海南机场的土地资产将迎来前所未有的增值机遇。大英山3000亩地块若转为商业/商务用地，按江东CBD商务用地单价1118万元/亩计算，潜在价值超335亿元 ，远高于当前账面价值。这一增值空间主要来自于三个方面的政策红利：
首先，土地规划调整带来的价值提升。海口大英山片区定位为省级CBD核心区，随着城市规划调整，原机场用地逐渐转为商业和商务用地。2025年10月，海口市推介大英山片区13.35亩商务用地，表明政府正加速该区域规划落地。大英山片区作为海口市中心的稀缺土地资源，其规划调整将直接提升土地价值。同时，海口城市中心项目8400亩的合作开发模式也为海南机场创造了稳定的收益来源。
其次，自贸港政策带来的产业聚集效应。海南自贸港封关运作后，“零关税”、低税率、简税制和”五自由便利和一安全有序流动”的政策体系将吸引更多人流、物流、资金流、信息流汇聚海南 。江东新区作为海南自贸港建设的集中展示区，其土地价值将持续提升。2025年6月，江东新区住宅用地楼面价约872元/平方米 ，而商务用地起拍价已达1118万元/亩 ，显示不同用途土地价格差异巨大。京东、菜鸟等物流企业入驻江东新区 ，将进一步提升临空经济区土地需求，推动海南机场临空项目土地价值提升。
第三，免税经济与航空物流的双重驱动。海南离岛免税购物新政于2025年11月1日正式实施，允许国内商品进入免税店销售，弥补了此前海南免税店以进口商品为主的品类局限 。海南机场通过参股免税店及机场商业租赁，2025年免税相关收入约1.3亿元 ，占总营收4%。随着免税政策进一步扩容，海南机场的商业租赁业务将迎来新的增长点。同时，“十五五”规划提出按照自由贸易港产业定位完善土地供应制度，实施更加灵活的差别化供应方式 ，这将为海南机场的土地开发提供更大的灵活性和增值空间。
总结
海南机场目前在海南拥有土地储备超过6000亩，在海南省18个市县布局了约25个房地产相关项目，核心资产包括海口大英山3000亩地块，并受托开发8400亩“海口城市中心”。其土地账面价值约113亿元，潜在增值空间巨大，是海南自贸港政策红利的重要受益者之一，具有十倍股潜力。