两道计算题：透视汤臣集团与天安的资产价值

一、核心投资逻辑：两类优质资产，一种价值背离

在当前港股地产板块中，$汤臣集团(00258)$ 与 $天安(00028)$ 呈现出相似的价值特征——单一核心项目的预估净利润均已显著超越公司总市值，但两家公司的财务特质各有特点：

- 汤臣集团：典型"现金牛"型公司，资产负债表干净，净负债率极低，财务结构稳健，长期分红，有良好的诚信。

- 天安：经历财务优化后负债率显著改善，资产质量不断提升，现金流持续好转，具备恢复分红的潜力。

尽管财务特征各异，但两家公司共同指向了同一投资逻辑：市场价格未能反映核心资产的真实价值。

二、公司财务特质与项目价值测算

（一）汤臣集团：低负债稳健型代表

财务特质分析：

- 净现金状况良好，负债率极低

- 财务报表清晰透明，资产质量较高

- 经营策略保守稳健，资金使用效率持续优化

汤臣君品项目测算验证：

基础参数：

- 销售均价：13.8万元/平方米 | 土地成本：40