两道计算题：透视汤臣集团与天安的资产价值

一、核心投资逻辑：两类优质资产，一种价值背离

在当前港股地产板块中，$汤臣集团(00258)$ 与 $天安(00028)$ 呈现出相似的价值特征——单一核心项目的预估净利润均已显著超越公司总市值，但两家公司的财务特质各有特点：

- 汤臣集团：典型"现金牛"型公司，资产负债表干净，净负债率极低，财务结构稳健，长期分红，有良好的诚信。

- 天安：经历财务优化后负债率显著改善，资产质量不断提升，现金流持续好转，具备恢复分红的潜力。

尽管财务特征各异，但两家公司共同指向了同一投资逻辑：市场价格未能反映核心资产的真实价值。

二、公司财务特质与项目价值测算

（一）汤臣集团：低负债稳健型代表

财务特质分析：

- 净现金状况良好，负债率极低

- 财务报表清晰透明，资产质量较高

- 经营策略保守稳健，资金使用效率持续优化

汤臣君品项目测算验证：

基础参数：

- 销售均价：13.8万元/平方米 | 土地成本：4000元/平方米 | 建安成本：12000元/平方米

利润推导过程：

1. 扣除项目金额 = 4000 + 12000 + (4000+12000)×10% + 138000×5.6% + (4000+12000)×20% = 28,528元/平方米

2. 增值额 = 138,000 - 28,528 = 109,472元/平方米

3. 增值率 = 109,472 ÷ 28,528 ≈ 383.7%

4. 土地增值税 = 109,472 × 60% - 28,528 × 35% = 55,698元/平方米

5. 净利润 = [138,000 - 16,000 - (7,728+55,698) - 6,900] × (1-25%) = 38,755元/平方米

价值总结：

- 单位净利润 38,755元/平方米，净利润率 28.08%

- 总净利润约 105亿元，相当于当前市值的 1.65倍

（二）天安：改善型优质标的

财务特质分析：

- 负债率显著优化，财务结构持续改善

- 现金流状况稳步提升，融资成本控制得当

- 资产周转效率提高，经营质量明显好转

天安1号项目测算验证：

住宅部分（32万平方米）：

1. 扣除金额 = 353 + 6000 + 635 + 5,460 + 1,271 = 13,719元/平方米

2. 增值额 = 97,500 - 13,719 = 83,781元/平方米

3. 土地增值税 = 83,781 × 60% - 13,719 × 35% = 45,467元/平方米

4. 净利润 = (97,500 - 56,915) × (1-25%) = 30,439元/平方米

车位部分（3,446个）：

- 总收入17.23亿元，净利润6.45亿元，净利润率37.43%

价值总结：

- 项目总净利润 103.85亿元，相当于当前市值的 1.4倍

- 整体净利润率高达 31.54%

三、价值释放路径与风险考量

价值释放核心要素：

1. 时间维度：4-5年的销售周期要求投资者具备耐心

2. 折现影响：按8%-10% WACC折现，现值存在约30%-35%折扣

主要风险提示：

- 高端地产去化速度受政策与经济周期影响

- 港股流动性不足可能导致估值长期偏离

四、投资逻辑再审视

本文早在数月前已完成，因当时股价处于相对高位而未发布。经历近期调整后，两家公司估值吸引力显著提升。结合两家公司的财务特质——汤臣的稳健低负债与天安的改善型财务，当前价位为价值投资者提供了较好的安全边际。

五、结论

汤臣集团与天安代表了两种不同类型的价值机会：前者以财务稳健见长，后者以改善弹性取胜。通过完整的测算框架可以清晰看到，两家公司的核心资产价值均远超当前市值，为有耐心的投资者提供了显著的价值缓冲。

欢迎就测算参数、财务分析框架或风险因素进行理性探讨，特别期待对两家公司财务特质与估值方法的深入交流。欢迎不同的声音，不欢迎戾气。

> 免责声明：本文仅代表个人分析记录，不构成任何投资建议。所有计算基于公开信息与合理假设，房地产市场存在较大不确定性，投资决策需谨慎。