无证驾驶员
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$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$
广发reits的预计募资规模预计募集规模16.25亿元，不动产项目估值21.43亿元，差额5.2亿是对外借款安排，即带杠杆发行。所以市场对天宁和启动这两个项目总估值是21.43亿元，按净现金分派率5.5%估值，按NOI资本化率是6.2%，按ps是10倍。如果存续项目都按这个估值方式，应该是比目前账面价值高的。
另外，Reits基金的借款利率是LPR-50BP，即3%，这比新城目前自己的贷款利率低不少。因为发行后新城依旧持有34%以上的购物中心股权，这个相当于对34%所有权对应的负债进行低息置换，间接降低了总的资本成本，一举多得。
reits如果成功发行，1200多亿的购物中心的账面价值就夯实了，不是某些人说的未来出生人口下降人类灭绝，购物中心没人去价值归零的逻辑了。而且可变现、可增值、可运营获利。
