市北高新25Q3深扒：营收微增却亏1.87亿，现金流为啥“造血难”？科创园区大佬转型卡在哪？
市北高新这波三季报堪称“冰火两重天”——营收8.16亿同比微增8.58%，归母净利润却亏到1.87亿，同比多亏91.5%，第三季度单季营收更是暴跌29%，活脱脱“雷声大雨点小”的既视感。作为手握上海核心园区资源、押注“数通链谷”“视听静界”的科创地产老炮，一边是区块链企业集聚增幅超300%的风光，一边是租金下滑、现金流为负的狼狈，这波反差到底咋回事？今天就拆解它的经营底牌，扒清现金流“失血”的核心真相。
一、业务拆解：双轮驱动变“单轮跛行”，科创故事难掩地产底色
市北高新嘴上喊着“产业地产+产业投资”双轮驱动，实则25Q3的业务表现堪称《水浒传》里的“杨志卖刀”——好牌没打好，核心业务拖了后腿。
1. 基本盘：园区租赁+销售，一个“增收难”一个“没收入”
作为营收核心的园区业务，三季度直接掉了链子：
- 租赁业务承压：出租总面积38.75万平方米，租金收入1.21亿同比降8.21%，占营收比56.65%，是妥妥的压舱石却没扛住压力。主要因为产业地产市场低迷，企业扩租需求减弱，再加上园区折旧摊销成本增加，直接拉低了盈利能力，毛利率同比暴跌17.12个百分点至13.73%，第三季度单季毛利率更是低至2.33% ；
- 销售业务“哑火”：三季度仅靠车位销售拿到12.05万，产业载体销售收入占比仅1.23%，相当于完全没贡献增量。要知道去年还有部分载体销售撑场面，今年彻底断档，就像《红楼梦》里的贾府没了田租收入，光靠现银周转，越花越慌 ；
- 住宅销售拖后腿：占营收32.89%的住宅销售，虽然没明确下滑数据，但在房地产整体下行背景下，很难独善其身，进一步加剧了营收增长压力。
2. 增长点：科创服务+产业投资，热闹有余实效不足
这是市北高新最会讲故事的板块，三季度动作频频却没转化成利润：
- 科创生态有亮点：“数通链谷”落地152个应用场景，区块链企业集聚增幅超300%，还搞了超高清视听产业集聚区、低空智能管控服务平台，甚至接入了DeepSeek助力企业数字化转型；
- 服务收入有规模：服务收入占比达43.29%，看似撑起半壁江山，但这类业务毛利率低，再加上要持续投入搭建服务平台、举办产业活动，短期很难赚钱，更像是“赔本赚吆喝”，没法对冲租赁和销售的颓势；
- 产业投资没动静：三季度投资收益2922万看似亮眼，但主要是处置金融资产的一次性收益，并非来自科创企业孵化的持续回报，属于“一锤子买卖”，没法形成稳定盈利来源 。
3. 隐藏痛点：三费高企，财务费用吞掉不少利润
虽然三费总额2.41亿同比略减，但三费率仍高达29.49%，其中财务费用1.97亿，仅比去年少2400万。公司有息负债压力仍在，利息支出2.02亿，再加上管理费用同比增6.14%，相当于赚的钱大半都花在了运营和融资上，净利润自然亏得越来越多 。
二、经营变化：从“规模扩张”到“收缩止血”，转型仍在“烧钱期”
25Q3的市北高新，明显在战略上“踩刹车”，不再盲目扩张，转而收缩防线：
- 项目建设“停摆”：三季度没有新增房地产储备、没有新开工和竣工项目，相当于暂停了产能扩张，一方面是市场低迷不敢投，另一方面也是为了控制资金支出，减少现金流消耗 ；
- 人员成本优化：支付给职工及为职工支付的现金1.02亿，同比降20.44%，通过精简人员降低开支，是典型的“节流”操作，但也从侧面反映出业务扩张乏力 ；
- 治理结构调整：取消监事会、修订公司章程，大概率是为了优化决策效率，更好地推进科创转型，但短期来看，这种调整没法直接改善经营业绩。
三、现金流深度解析：为啥“造血难”？一进少、二出多、三靠融资补
这是市北高新最核心的问题——经营活动现金流净额-3984万，虽然同比大幅改善（去年亏3.71亿），但本质还是“失血”，现金流状况堪比“拆东墙补西墙”的穷书生，背后原因很实在：
1. 经营现金流为负：收入没涨，支出没减透
- 现金流入少：销售商品、提供劳务收到的现金7.26亿，仅同比增0.56%，租金收入下滑+载体销售缺位，导致现金进账跟不上；收到其他与经营活动有关的现金2363万，同比暴跌82.6%，大概率是政府补助、补贴减少，少了“意外之财” ；
- 现金流出仍高：购买商品、接受劳务支付的现金4.77亿，虽然同比降39.7%（因为项目建设放缓，工程款支付减少），但支付的各项税费1.66亿、支付给职工的现金1.02亿，都是刚性支出，叠加其他运营开支，最终导致现金流净流出 。
2. 投资+筹资现金流：靠“卖资产+借新钱”续命
- 投资现金流净流入6553万：主要靠“收回投资收到的现金6.77亿”，不是新增优质投资，而是变现原有资产，属于“吃老本”，可持续性极差；
- 筹资现金流净流入8917万：说明公司在借钱过日子，可能是新增贷款或发行债券，虽然暂时缓解了资金压力，但会增加未来的利息支出，进一步加重财务负担；
- 总结：公司的现金流健康度极差，经营端“造血不足”，全靠投资端“卖资产”和筹资端“借新钱”维持，就像“饮鸩止渴”，短期能活，长期隐患极大。
四、估值与风险提示：3个雷区要警惕
1. 核心风险
- 经营风险：产业载体销售持续缺位，租金收入下滑，毛利率低迷，若市场没有好转，亏损可能进一步扩大；科创服务和产业投资回报周期长，短期难见实效，转型可能“竹篮打水” ；
- 财务风险：资产负债率60.24%（负债123.15亿），经营现金流为负，依赖筹资和变卖资产补血，若后续融资渠道收紧，可能面临流动性压力；应收账款和存货周转压力大，进一步占用资金 ；
- 市场风险：房地产政策调控持续，产业地产需求疲软，租金和销售价格可能继续下行；科创赛道竞争加剧，“数通链谷”等概念若不能落地更多盈利项目，可能引发估值回调。
五、3个信号
市北高新是“科创概念+地产底色”的混合标的，适合两类投资者：
- 适合人群：赌博式短线投机者
- 谨慎人群：追求短期收益、看重现金流和盈利的“稳健型”投资者——毕竟公司现在亏损扩大、现金流失血、核心业务承压，盲目入场可能被“套牢”。
后续跟踪的3个关键信号：①载体销售：是否有新增产业载体或住宅项目销售，带来大额现金流入；②租金回暖：核心园区出租率和租金收入是否止跌回升，毛利率能否改善；③融资环境：是否能低成本拿到新增融资，缓解现金流压力。这三个信号若持续改善，可能迎来困境反转；若不及预期，大概率继续震荡下行。