谈谈滨江

滨江集团在2021年以后，从一个区域性地产企业挤身全国前十的房企，毫无疑问是这轮房地产危机的最大赢家。

滨江集团赢的原因也很简单，从克而瑞2019-2022年的拿地货值排行榜，可以看出，滨江集团19年、21年一直排徊在20名-30名，20年在一片恐慌的情况下，发力拿地进了前20名，在2022年地产开始下行时发力，杀进前10名，充分说明滨江集团有战略定力，不随波逐流的扩大规模，在地产下行时期、人人恐慌的时期，敢于逆势而行。

滨江集团还有一个特点，就是高周转、低权益，正是靠着拿地-预售-快速售罄回款-留下足够的监管限额资金用于建设-转出超额资金用于下一次拿地-销售-回款循环，滨江在自身权益和有息负债都只有两百多亿的情况下，支撑起1000多亿的全口径销售额，500多亿的权益销售，滨江应该是资金利用率最高的房企了。

在2022年高峰后，滨江的拿地价值开始逐年下降，从2022年785亿下降到2024年431亿，2025年拿地487亿，看似有所反弹，但是权益地价却从2024年的224.4 亿元掉到192亿元。这可能有两方面原因，一是坚挺了几年的杭州市场也在下行；二是保利、华润等大央企也开始把杭州市场作为重点。在两相挤压，按照滨江不拿不赚钱的地的原则，有所收缩也是难免的。

从上面可以看出，滨江具有地产企业最重要的、最核心的一项能力，就是灵敏的市场嗅觉，能够在危险时不冒进，在有利时敢出击，不跟风、不盲从。

而比起滨江，市场嗅觉更灵敏的是在22年把滨江从3块多炒到12块多的投资者，更绝的是这场炒作是从21年12月开始炒起来的，我想了半天想不出为什么这些人会21年12月炒滨江集团，按理说那时候地产市场风声鹤唳，地产企业都不敢拿地。

后来，我一查，果然滨江21年12月在杭州拿了4块地，总价74亿，结合滨江老板在21年6月宣称杭州集中拿地利润仅有1%～2%，应该说地方还是认真听取企业的意见，滨江应该也是在这之后吹起了逆势拿地的号角。而这些人敏锐的听到号角声，21年12月就认识到滨江的价值。而二级市场的投资者，基本都是涨了好几倍了，才关注到滨江。

那现在这么多看好滨江的，看懂滨江的未来的趋势了吗？这是一个问题。

不过滨江老板做地产生意的风格，值得我们每一个人学习，不跟风，不盲从，不去热闹的地方。