关于现房销售制度的分析

如果真能实行现房销售制度，不再实行预售制，那对金地集团是大利好。

为什么？我详细分析下

因为金地集团现在的未售存货超过一半是现房了，但是处境很尴尬，这些存量现房成本是高于新规下的预售房，不降价竞争不过就卖不出去，降价就亏大了。即便是一倍杠杆，降两成，就是损失4成的本金，所以在现金流不吃紧的情况，我认为金地集团不降价卖是对的，只是损失些利息罢了，但是体现在月报表上销售额就很难看，在资本市场上，这就是罪过。

而现在市场上还有超过一半房子是预售卖出去，一旦实行现房销售制度，市面上的供给就会少一半，现房的价值就会提升，金地集团的现房就卖得出去了。

对于金地集团来说，一旦现房卖得出去，这个资金链就活起来，不仅资金收回来了，还能融到资金，杠杆也能加起了，要知道金地集团现在杠杆应该是主流房企最低的了。这时候融资成本不是很重要，现在存活的房企融资成本差距并不大，也就1个点，按照3年的开发销售周期，一倍的有息负债，最终回报率影响实际小很多。

反过来，对现在活得好的企业，特别是滨江集团、绿城中国，实行现房销售制度将会是重大打击。因为这两家，是靠高周转维持住现在的销售规模的，一个盘从拿地到预售售磬回收本金，快的话还不到一年，房子才建不到一半的进度，就可以把钱收回来投入下一个盘了。而如果实行现房销售制度，就意味着一个盘从拿地到回收本金至少要一个建设周期，即两至三年，滨江、绿城无法高周转起来。

综上，实行现房销售制度，从短期来看，会减少市场供给，提升现房价值，对现房占比高的金地集团，是大利好；从长期来看，在现房销售制度下，房企的销售规模会与房企的资本金相挂钩，有多大资本金才能撑起多大的销售规模，资本金少的企业无法再依靠高周转，无法再借助预售资金来提升其销售规模，对于目前销售规模远低于资本金的金地集团一样是大利好。