地产——荣安地产

荣安地产，有点小可爱的样子！小可爱就不错过，下来我们已经转向化工行业！

财务上，荣安地产令我感到安心。那么在经营上，荣安地产又具体怎么做得呢？

2014年

公司将继续坚持“以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展”的经营发展思路。以房地产为主营业务，做专 做精做长。快速开发（从拿地到开盘要在9-10个月内），快速回笼资金。

积极渗透到房地产开发的上下游业务。上游拓展建筑施工、园林绿化、市政工程等业务。公司主要通过兼并的方式进入大健康产业， 借助现有技术和人员快速实现多元化。

结论：荣安地产的经营方针，“不囤地、不捂盘”快打快收的加快了资产周转速度，同时也降低拿地、捂盘的风险。起初，我以为荣安是结合这些年的地产环境做出的经营调整，其实荣安一直秉承这样优良作风。不囤地和捂盘可以降低杠杆率。

三、本报告期，你公司资产减值损失发生额为 4,367.21 万元，占你公司归 属于上市公司股东净利润的比例为 42.29%，其中计提了存货跌价准备 2,935.53 万元。请你公司说明计提减值准备的基本情况、履行的审议程序和信息披露义务，并说明合理合规性；同时，请你公司结合 2015 年宁波市房地产行业的具体 情况说明你公司存货减值测试的过程及计提充分性和合理性。

2013 年 3 月台州市椒江区霞芷街道繁荣村村民委员会（以下简称“繁荣村 委会”）将位于台州大道西侧、四号公路北侧 40 亩土地与椒江区政府的国有商住土地一并公开拍卖，本公司所属子公司台州荣方建设房地产开发有限公司（以 下简称“台州荣方”）取得上述用地并开发“金域华府”项目。该项目总建面积 24.35万平方米，可售住宅面积 15.95万平方米，商铺面积 1.79万平方米，车位 1451个。按照当初公开竞拍发包方的要求，竞买方竞得土地开发权后，必须同意繁荣村委会按约定回购价格 6,600.00 元/平方米（低于目前开发成本价 1771.48 元/平方米）回购建筑面积 12,000.00 平方米的商铺，按照每壹百平方米不少于 0.8个配置，同时回购共计车位 96 个（计 1221.12 平方米），回购价格不超过 2,500.00 元/平方米（低于目前开发成本价 2791.81 元/平方米）。

根据公司《财务管理制度》和会计政策，资产负债表日存货按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。按照项目开发成本及繁荣村回购的商铺、车位（以下简称“回购商铺和车位”） 的回购价格，测算回购商铺和车位应计提存货跌价准备 2,935.53 万元，并报经财务总监及总经理批准后进行会计处理。

结论：村里想要点好处，暗渡陈仓。作为交换，得给开发商一些利益，或许综合地价给得便宜些，村里有了小算盘，大交易上吃些亏，荣安拿地应该是便宜的！

2015年

在开发管理方面，从规划、设计、施工到销售、物业服务各个环节，坚持以成本预算控制为中心，一方面保障决定产品质量与品质的必要投入，另一方面压缩控制非必要的成本开支，力求精简高效；在成本控制方面，实行严格的成本核算流程，责任主体的报酬与每一环节质量、成本控制结果相挂钩，有效控制了项目成本，提升了公司盈利水平。

同时，实施多元化 发展战略，将30%左右的资源用于多元化产业的拓展，主要用于教育、大健康等消费升级领域的并购或孵化，兼顾新兴产业 的股权投资，形成多元化发展格局。

现金流是企业的生命线，利润是企业的成长线。公司在项目融资及股权融资上将把控资金风险始终放在第一位，在有效 把握融资机会的同时，控制了财务成本和风险。多年来，公司的综合资金成本在同行业中均保持较低水平。这为公司未来继 续扩大规模提供了充足的杠杆空间

2017

公司严格遵守拿地操作规范，秉持“宁可少拿一块地，不可拿错一块地”的原则，积极拓宽拿地渠道，严控土地成本，增加优质土地储备。报告期内，公司通过合作、公开市场竞拍等方式新增权益建筑面积约100万平方米，土地获取成本相对较低，且当地房地产市场健康稳定发展。理性、灵活的土地储备策略为公司未来发展奠定了坚实的基础。

终于公司质押了39%的股份，换来下面一堆公司，多元化的步伐迈出去。

2018年

2018年未披露2017年股权转让公司的情况，倒是宁波康华置业出现在了应收账款中。

结论：从更早时间2016-2019年看荣安，大家都是疯狂扩张，杠杆拿地的时候，荣安长期借款部分保持15%-20%之间，短期借款的结构变化不大，这一定程度上也可以说荣安地产稳健的财务意识！但相对其多元化，终于2018年迈开了步伐，通过股权质押39%来完成，好在现在股价质押降下来了。我们想找到其中多元化带来的损益，给得信息不多！

资产减值

荣安地产资产减值2020/24

华发股份资产减值2020/24

保利发展资产减值2020/24

万科资产减值2020/24

荣安地产的毛利率在国企面前根本没有优势，原因是荣安不囤地、根据此前信息荣安地产一般留存两年土地开发量，2022/23年拿地价格高就难以有好的毛利率，同时资产减值做得比较充分，进一步压低净利率。在财务费用、管理费用上，荣安地产会领先一些。

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