华发股份：2025年巨亏，上市以来首亏
今天继续看看那些已经出了业绩公告的上市地产公司——$华发股份(SH600325)$ 。看这家公司的业绩，感觉地产调整进入到了最后的深水区啊。
2026年1月底，华发扔出来一颗"深水炸弹"——2025年度业绩预告，预计归母净利润亏损70亿到90亿元。
虽然房地产遍地哀嚎不是新鲜事，但刚看到这个数字的时候，确实愣了一下。
这是华发股份2004年上市以来的首次年度亏损。
2024年归母净利润还有9.51亿元，虽然对比之前是腰斩了，但好歹还是赚钱的。
这一下子，遮羞布也遮不住了，2025年直接从盈利跳到巨亏，不是亏个三五亿，是亏70到90亿。心理落差还是蛮大的。
扒开来看看到底怎么回事。
先说公告的营收。2025年营业收入同比增长超过40%。我算了一下，2024年营收大约600亿元，涨40%的话，2025年营收大概在840亿元上下。
这个增速在当前的地产行情里，算是相当能打了。
营收大涨的同时利润巨亏，这种"增收巨亏"的矛盾感，说明问题不在销售端，而在成本端和减值端。
再看销售额。2025年全年合同销售额785.6亿元。
2024年是1054亿元，连续五年破千亿。
这一年直接掉到785亿，千亿房企的帽子没保住。不过，2025年整个行业都在缩，TOP100房企权益销售总额同比下降18.4%，华发的下降幅度大概25%左右，比行业平均跌得多一些，但考虑到2024年的基数本身就比较高，这个数据也不至于太难看。
看华发2025年各月的排名走势，1月份的时候销售额96.6亿，同比暴涨48%，排名一度冲到克而瑞榜单第5位。但越往后越乏力，最终掉出前十。
重点是利润情况，亏损到底亏在哪里？
公告里说了几个原因，逐个拆一下。
第一，毛利率继续被挤压。这个不意外。上次写的时候，2024年毛利率已经跌到14.31%了，2025年前三季度进一步降到14.26%。地产行业的毛利率下降是系统性的，早年高价地项目逐步结转，售价又被市场压着，两头挤，毛利空间越来越薄。
第二，深圳前海冰雪世界的土地收储。这个是2025年最大的单笔"伤口"。华发在深圳前海拿了7块商业用地，原本要搞一个冰雪世界项目，拿地接近5年了都没动工。2025年7月，深圳市土储中心把这7块地收回去了，收储价44亿元，但华发的账面成本是58.4亿元。一进一出，亏了大约14亿元，而且这笔减值在上半年就已经计入报表了，前三季度的资产减值损失14.36亿元，主要就是这个项目。
说白了就是割肉。地拿贵了，项目推不动，又不想一直耗着，不如让政府收回去，回笼一部分现金。虽然亏了14亿，但好歹拿回来44亿的真金白银，在当前的环境下，现金比什么都重要。
第三，利息费用化增加。公司总资产规模在缩，在建项目减少，能资本化的利息越来越少，更多的利息从资产负债表"漏"进了利润表。
2024年财务费用就同比暴涨87%，2025年前三季度利息费用12.28亿元，同比又增加了1.65亿元。这些钱以前是藏在项目成本里的，现在没地方藏了，直接吃利润。
第四，存货和投资性房地产的减值计提。除了前海那笔大的，公司还对其他项目也做了减值准备。投资性房地产公允价值下降、联营公司投资与应收款计提信用减值等等。公告说的是"充分计提"，翻译过来就是：一次性把能计提的都计提了，把包袱甩干净。
回头看看华发这几年的利润曲线，真是一条标准的下坡路：
2021年，31.95亿元。
2022年，25.78亿元，跌了19%。
2023年，18.38亿元，又跌了30%。
2024年，9.51亿元，直接腰斩。
2025年，预亏70到90亿元。
四年时间，从年赚32亿到年亏80亿（取中间值），落差超过110亿。这就是地产行业这几年的缩影。
不止华发一家，整个行业都在"比谁摔得轻"，“比谁死的晚”。
不过有一点很重要，华发的现金流数据还行。
2025年前三季度经营性现金流174.16亿元，同比暴涨372.76%，说明回款在加速，卖房子收回来的钱是实打实的。截至2025年9月底，货币资金余额346.85亿元，加上累计回笼的存量盘活资金57亿元，手里的粮草并不少。
上次我写"经营性现金流，真金白银的回款，比任何广告词和PPT都实在"，现在再看，这句话在2025年的财报里更应景了。
利润表上是巨亏，但现金流量表上是大幅正流入。这两张表讲的是完全不同的故事。利润表反映的是会计处理，而现金流量表反映的是真实的钱进钱出。
上次分析的时候对比广东省内企业，越秀背靠广州，华发背靠珠海，城市量级差了一档。但华发靠着全国化布局和聚焦高能级城市的策略，打出了全国前十的位置。现在虽然2025年掉出了前十，但基本盘还在。
而且，不能不说说大股东的支持。
定增。
2026年2月4日，就在业绩预告之后没几天，华发又发了个公告：拟向控股股东华发集团定向增发A股，募集资金不超过30亿元，发行价4.21元/股。募集的钱用于珠海、绍兴、成都、杭州等地的开发项目。
这个动作挺值得琢磨。一方面，说明华发集团还在往上市公司里面投钱，"亲爸爸"大力支持。另一方面，发行价4.21元，意味着华发集团愿意在这个价位认购，某种程度上也是对公司价值的认可——至少大股东觉得这个价格不贵。
定增完成后，华发集团持股比例可能超过30%，触发要约收购线。公告说免于发出要约，锁定36个月。这算是一次明确的"表态"：大股东不跑，而且还加仓。
总体来说，
华发的这份业绩预告，数字是很刺眼的。70到90亿的亏损，不管怎么解释，都是一个很大的窟窿。
但细看之下，亏损的构成里有相当一部分是"主动出清"的成分——前海冰雪世界割肉、存货充分计提减值、利息从隐性变成显性。公司自己也说了，这是"在行业转折期主动应对、强化风险抵御能力的战略选择"。
这话听着像套话，实际非常真实。在地产下行周期里，主动把包袱甩掉，比拖着不处理要强。就怕那种账面上还挂着利润、但实际上存货已经严重缩水的公司，那才是真正的"暗雷"。
而且营收增长40%、经营性现金流暴涨372%、手里握着346亿现金——这些数据说明华发的经营能力没有坍塌，只是账面上做了一次"大扫除"。
当然，能不能"扫"干净还是个问题。2024年底存货2479亿元，北方区域的库存是上次就提到的硬骨头。如果2026年市场继续低迷，减值计提可能还会继续。
回头再看我上次写的那个结尾："华发肯定能活。"这个判断还是不变。只是活着的方式，比当时预想的要难看一些。
从年赚30亿到年亏80亿，这个跨度足够让人感慨。但话说回来，地产国企最大的优势就是活得久。只要活着，就有翻盘的机会。
地产的冬天还没过去，但能在冬天里主动减负的公司，春天来的时候至少不会被包袱压垮。
最后，看看资本市场对这份公告的反应，也不算太激烈，跌了2天后反弹，然后又缓缓下跌了，总体来说，符合行业的状态，这类深水炸弹太多了，市场已经多少有点见怪不怪的意思了。
保持学习，笔耕不辍。