栖霞建设：南京春节的火热，藏不住这份预亏19亿的冰冷
2026年的春节，家人去了一趟南京，说南京火得一塌糊涂。从夫子庙到老门东，这座六朝古都享受着文旅“泼天富贵”。
春节过完，我的写作热情又回来了，虽然地产的年报们还没出来，但有一些企业已经有了业绩预告，就可以先分析起来了。率先看看南京的这一家。
$栖霞建设(SH600533)$ ，上来就看到一份大额业绩预亏公告：
根据栖霞建设（600533）最新发布的2026年1月29日业绩预告，公司预计2025年度归母净利润亏损额度高达16亿至19亿。
这是一个什么概念？2024年，公司已经亏损了9.38 亿元。在短短两年时间内，这家老牌国企的账面亏损累计突破25亿元。对于一家总市值仅20多亿的公司来说，这种亏损力度等于直接变成“废墟”。
来看看这家公司的历史，
栖霞建设的故事，最早要追溯到1984年。作为原南京市栖霞区住宅建设开发公司，它是伴随着南京城市化进程成长起来的第一批拓荒者。
母公司——南京栖霞建设集团，2003年，栖霞建设在上海证券交易所上市，作为南京市栖霞区国资办实控下的“区属长子”，它不仅是母公司最核心的上市平台，更是栖霞区政府参与城市运营的重要抓手。
早些年，在那个“品质地产”还未成气候的年代，栖霞建设凭借在仙林大学城、月牙湖等板块的深耕，确立了其在南京人心目中“靠谱、扎实”的国企形象。
想当初，大学在南京仙林读，房地产行情尚未起来，隔壁南财的老师给大家上经济学课，说我能给你们的最重要的知识就是建议你们在仙林买个房子，太硬核了，可惜大部分人都只当成了段子。
现如今的地产，再没有这样的故事了，卖房炒股才是主流故事线哈哈。
回头来看看，业绩预告为什么会如此惨烈？公告的原因有三个，但最核心的逻辑只有两个字：计提。
2024年报里，公司计提资产减值准备高达10.35亿元。其中，南京仙林板块的星叶欢乐花园计提了4.38亿元，枫情玥府计提了2.77亿元。
2025年，市场持续下行，公司显然采取了更加果断的策略——通过16-19 亿的大幅预亏，将过去高溢价时代储备地块的“虚肥”一刀割掉。这种“账面清洗”虽然让利润见红，但从财务逻辑上看，是为了在 2026 年后能彻底告别高价地包袱，实现轻装上阵。2024年，188亿元的账面存货，计提完可能也快差不多了。
除了计提减值，还公告了一个亏损理由：投资亏损。
关联公司棕榈股份（002431）。2024年报显示，由于棕榈股份业绩不佳，栖霞建设确认的权益法核算投资损失达1.56 亿元。而根据最新公告，棕榈股份2025年预亏额度在4亿至6亿之间，这直接导致栖霞建设还需追加约1亿元的股权减值拨备。这笔跨界投资，如今已成了报表上甩不掉的负担。
深挖下公司的历史包袱，还有一些20年前的故事。
2006年，公司以1.07亿元拍下无锡栖园酒店的地块。然而，直到现在，这块地依然处于待开发状态。按 5% 的平均融资成本计算，这1亿多元资金沉淀19年，其产生的财务利息成本已累计约1.5亿元，早已超过了地价本身。更别说复利成本和机会成本了……
这种故事就可以明显看出地方国企在决策链条与反馈机制上的历史局限，也是现在报表不断计提压力的逻辑原点。
不过，亏损的是报表，生存考验的关键是现金流。
2025年3月5日，栖霞建设依然能以2.9%的低利率发行3.6亿元中票；而 2024年更是有过2.28%的极致低息。
这两年，公司靠低息融资和保障房代建业务维持运转的“物业管家”。但这种两年就亏掉了一整个市值的公司，银行、交易商协会、资本方们到底是信国本才敢借钱啊！只要融资渠道不枯竭，这种低至2%出头的融资成本就是公司最后的防火墙。也是大部分国企还能扛一扛的最主要原因。
最后，回到这个预亏的公告，
账面割肉的本质：通过2024年和2025年连续两年的大幅计提，栖霞建设实际上是把未来几年的风险提前“出清”了。这意味着，等到2026年下半年或2027年，当这些已经减值到位的项目开始结转时，账面毛利率反而会因为“基数低”而出现反弹。
虽然公司通过牺牲两年的利润表，换取了一张留在未来市场的“入场券”。
但关键在于：这一波累计约25亿的资产清洗是否彻底？如果包袱卸下了，2.9%的融资利率能否支撑它熬过这个漫长的资产修复期。