$华润万象生活(01209)$ 华润万象生活主要有物业管理和商业管理两大板块。
1-物业管理这块的话主要是针对华润置地的楼盘进行管理，这种住宅类的楼盘相对来说虽然说比较固定，但是利润比较低。
同时它的提价能力是很差的！
因为如果说你要提升物业费的话，要经过大部分或者是全部的业主同意，要经过一些复杂的协商、投票等等流程，一般来说业主是不会同意的。
2- 商业管理，也就是对华润置地的购物中心这个板块进行管理，在2020年，从包干改成酬金制以后，它的盈利能力有了一个飞跃。
如果这如果这个商场运营的好的话，它是有能力进行提价的，所以这块的收入增加的比较快，同时利润率也非常高。
3-从某种程度上来讲，因为无论是物业管理还是商业管理，它的甲方都是华润置地，因为华润置地决定了谁来做这个管理方。
他们俩有73%的股权关系，所以控股股东就是华润置地，因此华润购物中心和华润住宅这个市场里，华润万象生活是处于“垄断”地位，没有人会过来跟他竞标、价格战等等。
所以总的来说，一方面他在一个小的范围里面实现了垄断，第二呢他有提价能力，所以我认为他是一个有护城河的企业。
当然风险也是有的，因为这里面最核心的一个点就是华润置地跟他的分润机制，如果后续出现变化，那它的整体的盈利能力肯定会受到重大的影响！