蓝黑水笔
· 北京
这几天一直在研究华润万象生活，有一个小发现，即以华润万象生活为代表的商业地产并非像我们草民想象得那么差，尤其是购物中心的经营情况确实超出我的预期。万象城系列购物中心持续高达95%的出租率，同时零售额以及租金水平持续上升。
为了验证，我也看了一下新城发展、大悦城地产以及恒隆集团这几个购物中心见长的地产股年报，总体感受是强势的购物中心在过去5年经营状况实际不差，只是华润表现更加抢眼而已。恒隆集团称，2024年中国内地奢侈品消费额较疫情前的2019年增长了100%（如果加上在日本的离岸消费，占比40%，2024年中国奢侈品消费同比并未下降）。
再联系到最近几年PDD销售额的快速增长，中国零售业真正塌陷的有可能是橄榄型的中段（对应中产阶级）以及既无价格优势、又没地理优势的街边/零散商铺，收入预期的改变以及商业结构的变迁（尤其是电商的冲击）并未对中高端的线下商场形成冲击。随着中国城市化进程速度的放缓，造城运动的结束将进一步提高强化现有商业中心的竞争优势，这一点将与过去20-30年我们看到的老商业中心的萎缩、新商业中心的崛起形成鲜明对照。