$中海物业(02669)$

面对中海物业的这份中报，业绩个位数增长，但我还是挺满意的。

1）基础物业管理收入同比+8.3%、毛利率同比改善0.2pct至17.0%，符合我之前的判断。

2）基础物业管理收入+8.3%，而在管面积净新增500万平米/+1.2%，那么物管费单价同比提升+7%左右。这一方面是公司新增31.8万平物业项目质量的提升（例如新接收的关联方物业多位于一线城市核心地段），另一方面则是公司主动退出了26.8万平米不达标项目。

3）正如我此前分析的那样，中海物业毛利率改善仍有空间，其中：存量项目的去劣存优（本次26.8万平米，约占24年末在管面积的6.2%，24年全年淘汰10.3%）、关联方高端项目入伙后的物管费单价提升以及外包带来的成本节约（业绩预告中再次提及）。另外，还需要再说一点，就是中建/中海系公司刻在骨子里的成本管理意识，这是很多公司所不具备的。

4）增值业务的萎缩，是整体收入增速滞后于基础物业收入的主要原因。其中机理，估计大家都心知肚明。

5）对净利增速形成负贡献的来源。一是降息周期中利息收入的减少等（3500万，含汇兑盈亏），二是合同资产及金融资产减值（1900万，含应收减值）。

6）公司确实在过苦日子。营销费用、管理费用都在下降。

物业管理收入的提高、继续淘汰存量项目、毛利率的改善以及公司销售行政费用的下降，是中海物业25H1业绩的亮点。