地产基本面可能正在改变
1、基本面出现了积极变化
在目前跟踪地产基本面的信源中，我最信赖冰山指数，行业跟踪时间长，数据/方法一致性强，行业判断相对客观。最近冰山指数给出了一系列积极信号。
260121：1月至今，全国26城实时成交同比+26%，环比+21%，成交量上涨，楼市小阳春提前启动。区别于此前以量换价，1月份成交放量的同时，成交价降幅却在收窄。
260122：1月至今，全国26城挂牌量环比-1.9%。上海挂牌量从25年4月峰值水平下降了26%，静态去化周期降至4个月。北京挂牌量从25年8月峰值水平下降了10%，去化周期降至8个月。
260123：全国房价已经回到2016年2月水平，从最高点回撤40%，已经非常接近货币化棚改，意味着过去10年所有购房人均无盈利。
2、政策面也在加码
最近1个月，房地产罕见地出现在《求是》、《人民日报》这种党媒顶刊上，财政部、央行、税务总局、自然资源部、证监会、住建部等部委纷纷推出支持性政策。
虽然这些政策与市场预期的财政大规模收购存量房、PSL等准财政大规模介入城市更新仍有一定差距，但至少体现出政府对房地产的关注增加，促进楼市实质性止跌回稳的意愿更强。
从22-24年救股市来看，只要政府想要解决的问题，即便很难，而且用过很多方法依然不奏效，但最终在层层加码下一定能解决。我党向来不会打嘴炮，因此在依次解决中小金融机构危机、地方债危机、股市危机之后，只要楼市不止跌回稳，那么政策还会不断出。
3、弱平衡下的收购需求加码
关于政府收购存量房用于保障房，1月22日湖南省计划2026年完成收购存量200万平以上，而2025年仅收购6726套（按每套100平计算，67万平），2026年收购量同比增加了2倍多。若全国均按照湖南省这个收购节奏，按照湖南省销售面积全国占比4-5%计算，那么2026年全国收购商品房规模将达8000-9000万平米，约相当于2025年全国商品房销售面积8.8亿平的9-10%。
如果说冰山指数显示出目前行业已有触底止跌迹象，那么全国性的加码收购存量商品房用于保障性，可能会逐渐改变上述弱平衡格局，从而真正推动房价止跌回稳。
4、其它可见的信号
人民币升值，银行结汇规模大幅增长，想润或已润不计成本抛售房产的开始减少
股市财富效应已经开始外溢
外围的香港房地产已经从25Q2开始上涨