震惊！北京二手房回报率已超过5%

早上有一位朋友兴奋的跟我说，最近也出手捡漏了一套房子，“212万，劲松老楼，五十多平小两居。距离国贸两站地，地铁出来走几步就是。装修没几年，打扫一下挂出去没几天就租了，月租5500。”

他说，现在存银行利息太低了，股票经过15年大牛市赚的钱都还回去了，想来想去还是北京的房子安全，而且他买的房子的租金收益率都超过3%了，长期下来回报率能达到5%以上。

他说，现在是买房的好机会，买房的都是爷！可以大幅度杀价，卖房的都是待宰的羔羊。

他给我算了一笔账！

他说每月租金5500元，每年租金66000元，扣除1个月空置期，扣除5000块装修折旧，扣除3000块物业和取暖费，实际每年收到净租金52500，净租金收益率2.47%。
他打算长期持有至少十几二十年，假设15年以后房子涨幅达到了年化3%的价格，那就是房价乘以1.03的15次方，330万，均价涨到6万多(这个价格还没到前几年的高点，最高点7万多)，按照5%的回报率折现的话这部分现值是158万！他说如果15年没涨到那就再等5年！假设20年的话，按照5%回报率的话，那房子的现值是144万。

而每年收到的52500，按照5%回报率折现的话，连续15年那总的现值是54.4万，连续20年的话现值是64.4万。

把以回报率5%计算的房子的现值加上租金的现值大概和他买的房价一致。所以他说回报率达到5%了！

他最大的底气，是觉得这租金就是他的“安全垫”，何况随着收入上升北京的租金长期来看还是会上涨的，“只要北京还是北京，国贸还是国贸，东三环的房价长期还是会涨的”
而且他买的是容积率不高的五层板楼，将来还有可能原拆原建，现在附近的次新房都要八九万一平方，一拆一建房价立马翻倍了。这也算附赠了一张免费的以旧换新期权。

最后他说，每年五万多块的现金流让他心里特踏实，简直是躺赢。不用像那些炒股人那样，两三百万的前扔在里面，每天还要投入巨大的时间精力，还要提心吊胆的，一年到头也未必赚钱。“有那功夫，还不如多陪陪家人，好好享受生活”。

感谢这位朋友又给我上了一课，我对房价止跌回稳的信心顿时又回来了，万科A，保利发展，招商蛇口们这些开发商的好日子也快来了！