2026年3月20日分析与按摩

最近绿城做了个小过山车，总觉得心态有点不对劲。其实跌的也不是很多，但还是想梳理一下思路，顺便帮大家做一次按摩。

我所有对中国房地产市场的判断，只基于几个数据。

1.我国城市化率目前为67.89%，是典型的城市化发展中期，距离80%以上的目标还很久远。而日韩等国家房价上涨速度最快的阶段就是城市化绿75-85%这个阶段。原因也很简单，城市化后期，经济腾飞呗。

2.我国人均住房面积约40平，这里混杂大量的公摊面积，实际居住面积在35平米以下，远小于美国的67平，改善需求其实还有很大空间。

3.我国目前存量城市住房面积约365亿平米，按70年折旧计算，平均每年需拆迁5.2亿平，而近年城镇人口每年增加1000万左右，约4亿平新增刚需。这两项相加就是9.2亿平。实际上，尚有改善需求、投资需求等，实际需求在10亿平以上，我个人测算13亿平为合理数量，这个数会因人口下降、城市化过程结束等原因逐步下降，大约20年后在10亿平左右达到长期均衡平台。

4.近3年我国每年新增住宅土地建筑面积约3-4亿平，新开工面积仅4-5亿平，远低于实际需求，已经消耗了大量库存。

我根据国家统计局20年数据做了一个表格，具体数据如下：

从图中看出，我们目前期房+现房库存总面积仅14.48亿平米，不及高峰期一年的销售数量，这个库存还包含大量深山老林远郊烂尾的无效库存，实际在各大城市内的有效库存早已所剩无几。

单从数据看，上一轮周期当去化时间降低至2年内的时候，房价开始止跌上涨，10年一轮回，2026年和2016年何其相似。

今年地产小阳春格外红火，多个城市二手房成交量均达到历史新高。尤其是高线城市，低价盘被一扫而空。不过资本市场似乎并不认可，觉得本次小阳春依然难以持续。地产板块最近顶着小阳春来了一轮大跌。

资金本就短视，这也没有办法。

最近几年很奇怪，打贸易战，股市跌，中东打仗，股市跌。最后都证明，动乱的世界只会让中国越来越好。最近几年资金也很奇怪，他们鼓吹金银，鼓吹AI，鼓吹各种似是而非的东西，而且博傻越来越极端，动辄一年10倍，一个月几倍，吸引散户接盘。然后留下一个一个坟坑。

这种大风气其实还是会感染人的，让我这种老司机都去美好和阅文去交了点学费。

好在毕竟老司机，浅尝辄止。

有的人总喜欢分析短期，其实分析来分析去也分析不出什么，因为变化太快了。

而我只需要知道地产库存已经很低，并且绿城活了下来，这两点就可以了，在未来某个时间点，绿城会有20元，30元的股价，现在趁着波动做做T而已。

还有一个想说的事，最近打仗，干掉了不少化石能源产能，我觉得多少对国内有点影响：

1.天然气价格上涨会推高气电价格。

2.加油贵了电车替代会加速，进而提升用电量。

3. 煤要去替代一部分油，所以可能会涨，进而推高电价现货价格，以及明年的长协价格。

4. 国外新能源装机预期变强，拉动发电设备涨价，进而推高绿电价格。

你们看，这么多利好，电力股总算是涨了些，毕竟马斯克说瓦特就是货币。

对于低位的电力来说，这是建仓的机会，对于高位的煤油来说，这再次给了逃命的机会。

就这些了，我最后强调一下，不要让波动影响你的内心，我相信我的粉丝只要不干傻事，今年收益一定不错。

就这样。