绿城中国2026年业绩预测
长久以来，绿城股东均以100亿净利润为绿城的估值基础。但中国房地产市场调整至今，很多情况已经发生了变化，随着销售规模的下降，百亿绿城感觉有点遥不可及，今天正好出了2025年的数据，我也借此机会对绿城2026年的业绩做一次系统测算。
测算依据：
1.绿城2026年结算期房货值751亿。
今天的年报业绩会ppt中披露了绿城的2026年已售未结货值为751亿。
这里做两点说明，一是这751亿由于是已售未结期房，所以一律认为是2023年年下半年-2024年拿地开工的项目（绿城项目周期平均在2年到2年半之间），再早的项目假定均已为现房（这里确实有部分新开工的老地数据扰动，忽略）。二是这751亿已剔除了跟投权益，这是2025年绿城年报的新特征。
2.2023-2024年拿地项目净利率10%。则2026年新地结算净利润75亿（没错，已经不是百亿了，大家要接受，毕竟大环境不好，后面如果地产周期不反转，还会降到60亿、50亿）。
在2023-2024年业绩会上，绿城高层均明确表示过，近年新增投资项目，平均净利率都接近双位数。2024年业绩会更是明确表示2024年新增项目比2023年标准更高、盈利确定性更强。后续华创、中银国际、平安等券商研报均有2024年盈利能力更佳的表述。
3.年报明确表述21年及以前的老货去化328億元。绿城半年报明确表述去化190亿。半年报说还有接近1400亿，我们按1370估算，年初就是1560亿，年底就是1232亿，扣除计提，按1200算吧。
4.2025年全年计提49亿，相对年初1560亿，大概是计提了3%。我们假设2026年房价跌幅不及2025年，按2%计提，则2026年计提总额推断为24.5亿。
5.以下是我最拿不准的，2025年新地结算利润测算：
2025年结算期房1071亿，但这里老地干扰更大，保守起见我们还是按全是2022-2023的新地测算，但由于统计口径不足这里要扣除15%的跟投货值。所以实际货值为910亿。我们按9%的净利率计算，最终结果为82亿元。
6.新地结算利润82亿，计提了49亿，还剩下33亿，最终净利润7千万，也就是说32亿是去化老地现房导致的亏损。相对1560亿，大概是2%，我么一样假设房价下跌放缓损失，按2026年1%计算，则2026年老库存去化交易损失为12亿。
最终归母净利润为：75-24.5-12=38.5亿。对应当前绿城市值约为5PE。
注意，这个测算基于今年房价跌幅仅为去年的一半，如果房价回稳上升，则利润更高，秒如果房价继续大幅下跌，则利润更少。
算出来后，我甚至觉得有点乐观。等待明年验证了。先看中报有没有利润吧。