深圳控股2025年中报分析

深圳控股（00604.HK）2025年中期业绩及业务进展的竞争力综合分析，整合财务表现、核心业务布局、战略转型及风险因素：

📊 一、财务表现：销售回暖与盈利承压

1. 销售业绩逆势增长

- 2025上半年：总合同销售额68.14亿元（同比+10.3%），销售面积29.95万㎡（同比+25.5%），均价2.28万元/㎡（受产品结构影响同比略降）。

- 季度环比改善：Q2销售额环比增长17.5%至36.8亿元，深圳重点项目（山水东城、颐樾府）持销能力凸显。

- 历史对比：显著优于2024年同期（销售额同比降58.2%），反映市场策略调整初见效。

2. 盈利受联营减值拖累

- 预计亏损扩大：2025上半年权益股东应占亏损25亿–27亿港元（2024年同期亏损11亿港元），主因对联营公司路劲基建计提约13亿港元减值损失，占亏损核心部分。

- 主业盈利韧性：若剔除联营减值及非现金项目（参考2024年调整后盈利9.53亿港元），核心业务仍具盈利基础。

🏗️ 二、核心业务竞争力分析

1. 地产业务：旧改项目驱动战略转型

- 车公庙“超级旧改”关键突破：

- 二期项目（占地2.8万㎡，总建面48.8万㎡）于2025年6月完成土地签约，进入开发阶段，规划为TOD综合体（含250米、300米地标双塔），定位粤港澳大湾区科技时尚总部。

- 历史贡献参考：一期项目泰然立城累计销售57.35亿元（2019–2024年），验证旧改收益潜力。

- 土储优势：总储备622.1万㎡（70%集中大湾区），为未来住宅开发提供“业绩蓄水池”。

2. 多元业务协同：低周期属性增强抗风险力

- 商业运营创新：

- 深业上城客流同比增15%，引入大湾区首家免税店（Q3开业），并布局低空经济（无人机配送、城际航线）。

- 城市综合服务扩张：

- 物管业务中标中国移动（2亿元）、深圳多个市政项目（东门街道环卫、中心公园管养），品牌跻身全国物管百强第14名。

- 酒店农旅亮眼：

- 武夷山憬居度假酒店（“酒店+康养”模式）节假日满房，农旅项目（大鹏·四季滨海田园）Q2接待游客3.5万人次。

3. 科技与产业投资赋能

- 晶华制造提质增效：出货量同比+25%，库存降17%，获发明专利支撑技术壁垒。

- 招投联动深化：通过产业基金吸引科创企业入驻江阴园区，推动“科技产业投资服务”战略转型。

⚠️ 三、风险与挑战

1. 联营公司持续风险

- 路劲基建减值导致巨额亏损，虽已充分拨备，但反映地产投资敞口管理压力。

2. 开发周期与成本管控

- 车公庙二期需高资本投入（参考一期投资27.57亿元），且旧改项目周期长，现金流承压。

3. 市场竞争加剧

- 大湾区商业地产（如免税店）、物管服务（非住宅占比70%）面临头部企业挤压。

:rocket: 四、未来增长点

方向 具体举措

旧改价值释放 车公庙二期加速开发，打造产业-商业-办公融合生态，2026–2027年进入销售周期

消费场景创新 深业上城免税店引流、低空经济场景扩容，提升商业坪效

轻资产化转型 物管外拓（年签约面积1亿㎡+）、环卫一体化服务规模化，降低地产依赖

绿色与科技融合 农旅IP深化（四季研学矩阵）、晶华技术升级，契合大湾区产业政策导向

💎 结论：短期阵痛与长期韧性并存

深圳控股的核心竞争力体现为：（1）大湾区稀缺旧改资源（车公庙）的独占性；（2）多元业务对冲地产周期（商业/物管/农旅占比超60%）；（3）科技赋能与国资背景协同。

- 短期挑战：联营减值导致账面亏损，但主业销售回暖与旧改进展提供基本面支撑。

- 长期价值：若车公庙二期兑现预期（参照一期收益）、物管/商业持续外拓，2026年后有望进入“旧改收益释放+轻资产提质”的双轨增长阶段。

风险提示：路劲后续业绩扰动、旧改开发进度不及预期、免税店运营效果待验证。